地價未計入房產(chǎn)原值

甲公司擁有一棟自建的辦公大樓。由于房屋建筑和相應(yīng)的土地使用權(quán)能夠明確區(qū)分，甲公司財務(wù)人員在會計上分別確認了固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)，其中房屋建筑入賬價值為1000萬元，土地使用權(quán)的入賬價值為1億元，宗地容積率大于0.5。甲公司在申報房產(chǎn)稅時，沒有將土地使用權(quán)金額并入房產(chǎn)稅計稅依據(jù)，少繳房產(chǎn)稅約150萬元。

根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)zongju關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》（財稅〔2008〕152號）第一條規(guī)定，對依照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，不論是否記載在會計賬簿固定資產(chǎn)科目中，均應(yīng)按照房屋原價計算繳納房產(chǎn)稅。房屋原價應(yīng)根據(jù)國家有關(guān)會計制度規(guī)定進行核算。對納稅人未按國家會計制度規(guī)定核算并記載的，應(yīng)按規(guī)定予以調(diào)整或重新評估。

同時，《財政部 國家稅務(wù)zongju關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》（財稅〔2010〕121號）明確，對按照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，無論會計上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價，包括為取得土地使用權(quán)支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等。因此，雖然甲公司在會計處理上對自建辦公大樓的房屋建筑和土地使用權(quán)進行分別核算，但其應(yīng)當將土地使用權(quán)價值并入房產(chǎn)原值，以此為計稅基礎(chǔ)繳納房產(chǎn)稅。Zui終，甲公司自行更正申報，補繳了房產(chǎn)稅、滯納金165萬元。

筆者提醒，企業(yè)如果在會計處理時對房產(chǎn)的房屋建筑和土地使用權(quán)進行分別核算，房產(chǎn)稅計稅原值應(yīng)包含房屋建筑和土地使用權(quán)的價值，當房屋建筑和土地使用權(quán)賬目價值發(fā)生增減變動時，企業(yè)應(yīng)當相應(yīng)調(diào)整房產(chǎn)稅從價計征的計稅依據(jù)。

錯誤運用從價計征方式

乙公司是一家高新技術(shù)企業(yè)。乙公司在北京市擁有一處房產(chǎn)，房產(chǎn)原值為687289233.39元，房產(chǎn)總面積為82466.83平方米，稅法規(guī)定的房產(chǎn)稅原值扣除比例為30%。乙公司按照從價計征的方式，申報繳納2024年上半年房產(chǎn)稅687289233.39×（1－30%）×1.2%×6÷12=2886614.78（元）。值得注意的是，乙公司將其房產(chǎn)中的135平方米租賃給另一公司，自2024年2月1日將房屋交付給承租方使用，但直到2024年6月，雙方才補簽了合同，合同約定，乙公司將其房產(chǎn)中的135平方米租賃給該公司，期限為2024年2月1日至2026年1月31日，月租金為5589元，年租金為67068元。

根據(jù)房產(chǎn)稅暫行條例規(guī)定，房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)，稅率為12%。乙公司合同簽訂日期為2024年6月，但實際租賃開始時間為2024年2月，應(yīng)按照租金收入計算繳納房產(chǎn)稅。因此，乙公司2024年上半年租金收入為5589×5=27945（元），應(yīng)繳納房產(chǎn)稅27945×12%=3353.4（元）。其出租部分房產(chǎn)已按從價計征的房產(chǎn)稅，可申請退稅687289233.39×（1-30%）×135÷82466.83×1.2%×5÷12=3937.88（元）。

筆者提醒，房產(chǎn)同時存在出租和自用的情況下，應(yīng)分別就出租和自用的部分適用稅收政策繳納房產(chǎn)稅。實務(wù)中，部分企業(yè)存在簽訂合同時間與租賃期間不一致的情形。對此，筆者建議企業(yè)在完善內(nèi)部合同流程管理的同時，基于合同實際情況規(guī)范做好稅務(wù)處理，以免出現(xiàn)稅款計算繳納錯誤的情況，引發(fā)稅務(wù)風(fēng)險。

免租期未申報繳納稅款

丙公司是一家房地產(chǎn)開發(fā)公司，為增值稅一般納稅人。丙公司擁有一棟售樓處，房產(chǎn)原值為2000萬元，房產(chǎn)稅原值扣除比例為30%。丙公司將部分房產(chǎn)租賃給其他公司，合同約定，租賃期為2022年6月—2023年12月，月租金為5萬元（不含增值稅），并約定2022年6月—8月為免租期，總租金80萬元于2022年9月一次性支付。丙公司認為，免租期未獲得收入，未繳納2022年6月—8月的房產(chǎn)稅。

財稅〔2010〕121號文件明確，對出租房產(chǎn)，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。因此，丙公司應(yīng)按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅，2022年6月—8月需繳納的房產(chǎn)稅為2000×（1-30%）÷12×3×1.2%=4.2（萬元）；2022年9月—12月需繳納房產(chǎn)稅為（5×4）×12%=2.4（萬元）；2023年須繳納房產(chǎn)稅（5×12）×12%=7.2（萬元）。

筆者提醒，企業(yè)出租房產(chǎn)，約定免租期的，納稅人也應(yīng)該按有關(guān)規(guī)定繳納房產(chǎn)稅。此外，實務(wù)中，企業(yè)還可能面臨產(chǎn)權(quán)不清晰、房屋配套設(shè)施未記入房產(chǎn)原值及具備房屋功能的地下建筑未按規(guī)定繳納房產(chǎn)稅等問題，對于這些問題的稅務(wù)處理，相關(guān)稅收法律法規(guī)有明確規(guī)定。筆者建議相關(guān)企業(yè)加強對房產(chǎn)稅相關(guān)政策的學(xué)習(xí)，不斷完善內(nèi)部管理制度，遇到復(fù)雜事項時，可及時咨詢主管稅務(wù)機關(guān)，避免涉稅風(fēng)險。