運(yùn)營原則、盈利能力、投資開發(fā)參與者、發(fā)展趨勢……

來源/平銀基礎(chǔ)設(shè)施（ID：PINGAN_BANK_CLF）

01

摘要

一、行業(yè)概況

冷庫投資運(yùn)營的基本原則和盈利能力分析

1、從建造標(biāo)準(zhǔn)，冷庫為高標(biāo)倉服務(wù)分支：冷庫建造及運(yùn)營成本高，對城市發(fā)展、區(qū)位交通和用量需求有較高的要求。

2、冷庫在同等面積及構(gòu)造下，冷庫總成本是高標(biāo)倉的2-2.5倍。

3、因冷庫建造和投資更為復(fù)雜，管理和運(yùn)營更精細(xì)化，使得冷庫盈利對單位租金收入和出租率更為敏感：當(dāng)冷庫日租金在3.4元/平米時，保本出租率在90%；當(dāng)日租金在3.0元/平米時，出租率在才能實(shí)現(xiàn)盈虧平衡；當(dāng)出租率小于90%，則需要提升租金水平才能實(shí)現(xiàn)毛利盈虧平衡。

冷庫投資開發(fā)參與者分析

冷庫投資開發(fā)的參與者包括：1）政府主導(dǎo)投資（國家骨干冷鏈物流基地，肉類儲備庫等）；2）物流服務(wù)業(yè)（港口、物流服務(wù)商）；3）物流不動產(chǎn)開發(fā)商；4）投資機(jī)構(gòu)；5）下游使用者（農(nóng)批市場、商業(yè)零售、食品生產(chǎn)）等。

其中，國家骨干冷鏈物流基地、優(yōu)質(zhì)的物流不動產(chǎn)開發(fā)商及投資機(jī)構(gòu)在冷庫領(lǐng)域投資活動為活躍；此外，第三方物流服務(wù)商企業(yè)為了業(yè)務(wù)發(fā)展，對冷庫建設(shè)投資也有較高的訴求。

二、行業(yè)發(fā)展趨勢

在**疫情居家隔離之下生鮮電商迎來井噴式發(fā)展，來自生鮮電商和第三方冷鏈運(yùn)營商的租賃需求活躍。目前冷鏈物流已經(jīng)成為保障民生和鏈接全球生鮮食品的重要通路，冷庫作為存儲、包裝和分銷產(chǎn)品的場地，在整個鏈條中發(fā)揮極為重要的作用，冷庫基礎(chǔ)設(shè)施已經(jīng)成為物流新基建的重要內(nèi)核。

這是疫情后生鮮和醫(yī)藥冷鏈需求的爆發(fā)式增長在投資市場的直接體現(xiàn)。自 2020年起冷庫投資交易也日趨活躍，境內(nèi)外資本紛紛加快腳步布局冷庫市場：黑石 44億元并購大灣區(qū)物流資產(chǎn)中有一處 8 萬噸冷庫項(xiàng)目；漢斯收購位于東莞的冷鏈倉庫項(xiàng)目；方源資本全部接收 CJ 物流所持有的榮慶物流所有股權(quán)等。

除了冷庫交易市場熱度不減之外，冷庫建設(shè)也非常火爆。萬緯冷鏈、美庫、亞冷等物流地產(chǎn)和倉儲企業(yè)不斷加速在全國的冷庫網(wǎng)絡(luò)布局，相繼在全國范圍內(nèi)拿地建設(shè)、改建高標(biāo)倉冷庫。

相比普通高標(biāo)倉，冷庫投資和建造更為復(fù)雜，管理和運(yùn)營更精細(xì)化，收入更多元，對投資者而言其前期項(xiàng)目投入更大。同時，不同類型的冷庫其可投資性也大相徑庭，從投資角度出發(fā)，功能型冷庫（如配送型冷庫和分撥型冷庫等）承擔(dān)存儲、分撥、配送和加工等功能，相比存儲型冷庫更具通用性，可投資性更強(qiáng)。

02

行業(yè)概況

1.冷鏈物流是什么

冷鏈物流是指物品在生產(chǎn)、倉儲或運(yùn)輸和銷售過程，一直到消費(fèi)前的各個環(huán)節(jié)始終處于產(chǎn)品規(guī)定的低溫環(huán)境下的物流運(yùn)輸模式。它是隨著科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步、制冷技術(shù)的發(fā)展而建立起來的，是以冷凍工藝學(xué)為基礎(chǔ)、以制冷技術(shù)為手段的低溫物流過程。

2.產(chǎn)業(yè)鏈全景圖

冷鏈物流產(chǎn)業(yè)鏈可分為上游冷藏基礎(chǔ)設(shè)施供應(yīng)商、中游冷鏈物流服務(wù)企業(yè)和下游使用者三部分。上游包括冷藏車、冷藏集裝箱及冷藏設(shè)備的生產(chǎn)企業(yè)；中游可以分為運(yùn)輸型、倉儲型和綜合型冷鏈物流企業(yè)；下游使用者主要分布于食品、醫(yī)療產(chǎn)品以及其他行業(yè)。

上游基礎(chǔ)設(shè)施提供商（設(shè)備）總市場規(guī)模預(yù)估為600-700億元（不含基建），基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)總規(guī)模至2025年約為1650億元。2020年中游冷鏈物流服務(wù)總市場規(guī)模約3831億元，預(yù)計至2025年冷鏈物流服務(wù)市場總規(guī)?？蛇_(dá)5500億元。

3.價值鏈主要環(huán)節(jié)

3.1 上游冷鏈基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善

在中央政治局會議提出實(shí)施城鄉(xiāng)冷鏈物流基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)短板工程要求后，我國冷鏈基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)加快推進(jìn)。根據(jù)中物聯(lián)冷鏈委，2015-2019年我國冷庫總量從3740萬噸上升至6053萬噸，冷藏車保有量從2015年9.34萬輛上升至2019年21.47萬輛。