無(wú)償劃撥工業(yè)用地如何協(xié)議轉(zhuǎn)讓?zhuān)ㄊ欠裥枰a(bǔ)交出讓金），轉(zhuǎn)讓費(fèi)用有哪些，應(yīng)誰(shuí)承擔(dān)，依據(jù)什么標(biāo)準(zhǔn)。

劃撥工業(yè)用地要轉(zhuǎn)讓的都要交土地出讓金的。

補(bǔ)地價(jià)是指國(guó)有土地使用者因改變用途等而向國(guó)家補(bǔ)交的地價(jià)或土地使用權(quán)出讓金、土地收益。需要補(bǔ)地價(jià)的情形主要有如下3類(lèi)：

①土地使用者改變用途、容積率、建筑高度等城市規(guī)劃限制條件;

②土地使用者延長(zhǎng)土地使用年限(包括出讓土地使用權(quán)期滿(mǎn)后續(xù)期);

③土地使用者轉(zhuǎn)讓、出租、劃撥土地使用權(quán)的房地產(chǎn)(要求補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)，補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金。)

據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條、第三十九條的規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書(shū)；（二）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開(kāi)發(fā)投資總額的百分之二十五以上，土地中介服務(wù)，屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，農(nóng)村土地中介代理，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書(shū)。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的審批。有批準(zhǔn)權(quán)的準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。

商業(yè)用地的價(jià)值為何比住宅用地的價(jià)值高？

房地產(chǎn)的價(jià)值，本質(zhì)上是權(quán)益的價(jià)值。比如同是住宅，一個(gè)有房產(chǎn)證，一個(gè)沒(méi)有房產(chǎn)證，毫無(wú)疑問(wèn)，有房產(chǎn)證的房子值錢(qián)一些，因?yàn)榍罢邩I(yè)主對(duì)房產(chǎn)擁有完全的權(quán)益，可自住，可買(mǎi)賣(mài)，可，土地中介，可出租;而后者，僅有自住的權(quán)益，當(dāng)然也可以出租，但不能，買(mǎi)賣(mài)。

如果你明白了上面的原則，你的居住房雖然可作用商業(yè)經(jīng)營(yíng)，但權(quán)益比純商業(yè)房地產(chǎn)的少一些。比如辦營(yíng)業(yè)執(zhí)照，有的地方禁止辦，有的可以辦，土地中介公司哪個(gè)好，但很難。時(shí)，銀行也不敢按商業(yè)價(jià)值放貸，因?yàn)榇嬖谡唢L(fēng)險(xiǎn)。另外，如果你要將房產(chǎn)證改成商業(yè)性質(zhì)，你得向政府交一大筆補(bǔ)地價(jià)，這就是居住用地和商業(yè)用地的差價(jià)。

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