三九商務樓：東外灘“3.5元級”24小時空調高性價比樓
項目名稱：三九商務樓
項目地址：上海市楊浦區(qū)吉林路60號（近長陽路，距地鐵12號線江浦公園站約500米）
運營背景：由 三九房地產開發(fā)有限公司開發(fā)并自管，約2015年 竣工。定位為 “3.0–4.5元級 +分體空調24小時自控 + 高得房率” 的東外灘“務實型”乙級寫字樓，是預算有限、需24小時作業(yè)（如電商、研發(fā)、客服）且看重 實用面積 的高性價比選項。
一、區(qū)域位置：東外灘腹地，地鐵“500米”步行圈
核心區(qū)位：位于楊浦東外灘商務區(qū)腹地（吉林路），緊鄰江浦路商圈。相比你剛看過的李爾亞太總部大樓（江浦路833號），它離地鐵稍遠（500米 vs 100米），且樓宇形象偏老；相比文通大廈（昆明路），它租金便宜約1.0–1.5元/㎡，且空調自由度更高（分體自控 vs 中央空調限時）。
交通實測：
地鐵：距 12號線江浦公園站 約500米（步行6–8分鐘），通勤便利性中等，優(yōu)于文通國際廣場（東外灘腹地），但弱于地鐵上蓋項目。
自駕：緊鄰 長陽路/江浦路，約10–12分鐘 達陸家嘴；經內環(huán)約35分鐘達虹橋樞紐。
二、租金與成本：3.5元級“24小時空調自由”的賬本
2026年真實水位：
主流成交：標準交付大面積（300–1600㎡）普遍3.0–4.5元/㎡·天（含稅），市場主力約3.5–4.0元；小戶型（33–100㎡）掛牌3.5–4.0元。
工位折算：按8–10㎡/工位，約28–32元/工位/月（含物業(yè)），是李爾亞太總部大樓（~5.0元）的七折，是文通大廈（~4.8元）的 八折。
費用明細（關鍵：分體空調無時段限制）：
物業(yè)費：10元/㎡·月（三九自管），僅含基礎保潔/安保，不含能耗，是周邊甲級樓（如李爾30元）的三分之一。
空調模式：分體空調（租戶自裝/自管），24小時全開無限制，電費按獨立電表計，適合通宵作業(yè)的研發(fā)/電商/客服團隊。
停車：地上約 51個車位，月租金約650元/輛（部分報價600–800元）。
成本邏輯：“3.5元租金 + 10元基礎物業(yè) + 電費”。用文通國際廣場級的總成本，拿下“24小時空調自由+高得房率”，是預算極低但需獨立控溫企業(yè)的“平替”。
三、規(guī)模與空間：1600㎡整層，2.9米凈高，70%得房率
總規(guī)模：15層 乙級寫字樓，總建面約1.4萬㎡，標準層面積約 1600㎡，得房率高達70%。
空間參數(shù)：
可租面積：靈活分割33–1600㎡（常見300/452/562/721/1250㎡），支持整層租賃，適合20–150人研發(fā)/貿易/電商團隊。
層高：標準層高 約2.7m，實際凈高約2.9m（部分房源標注矛盾，實測以2.7–2.9m為主），空間方正，適合標準辦公或loft。
硬件配置：2部客梯（老樓，梯速一般）；分體空調+瓷磚/涂料立面；三網(wǎng)光纖。
四、項目特色：24小時空調自由+10元物業(yè)費+高得房率
核心亮點（對比周邊）：
24小時空調自由：分體空調系統(tǒng)，不受物業(yè)時段限制，相比李爾亞太總部大樓（VAV限時）更適合非標作息團隊。
10元物業(yè)費：三九自管，成本極低，是周邊甲級樓（如李爾30元、文通21元）的三分之一至二分之一。
高得房率：70%得房率，實用面積優(yōu)于新樓（如李爾約65%）。
? 五、周邊與選址畫像
配套環(huán)境：步行5分鐘達江浦路商圈（寶龍廣場、君欣時代廣場）；周邊餐飲、銀行（泰隆、郵儲）、酒店（漢庭、亞朵）成熟。
選址建議：
適合：電商公司、研發(fā)團隊、貿易辦事處、客服中心，團隊20–150人，預算3.5元級，重度依賴24小時空調（如直播、客服），且追求“高得房率+低物業(yè)費”。
慎選：需要地鐵上蓋（0距離）（如李爾亞太總部大樓）、甲級大堂形象（如文通大廈）的企業(yè)。
關鍵詞
三九商務樓 , 上海三九商務樓
更新時間
- 鉆石會員
- 第5年
- 統(tǒng)一社會信用代碼
- 91310230MA1JWYMG42
- 成立日期
- 2020年05月25日
- 法定代表人
- 張曉光
- 注冊資本
- 500
主營產品
寫字樓租賃,寫字樓出租,辦公室租賃,辦公樓出租,招商引資,企業(yè)選址,生物醫(yī)藥園區(qū)
經營范圍
一般項目：從事信息、網(wǎng)絡技術領域內的技術開發(fā)、技術咨詢、技術服務、技術轉讓，房地產咨詢，房地產營銷策劃，受托房屋租賃，工程管理服務，企業(yè)管理咨詢，商務信息咨詢（不含投資類咨詢），廣告設計、制作、代理，數(shù)據(jù)處理和存儲支持服務，房地產經紀，物業(yè)管理，互聯(lián)網(wǎng)銷售（除銷售需要許可的商品）。（除依法須經批準的項目外，憑營業(yè)執(zhí)照依法自主開展經營活動）
公司簡介
百樓通作為政企招商、企業(yè)定制化選址解決方案供應商，旗下有第一租房網(wǎng)，優(yōu)樓網(wǎng)，百樓通·聯(lián)合辦公等大流量招商平臺。百樓通秉承“全心全意為企業(yè)服務”的宗旨，打造連接投資者與招商載體的橋梁，形成區(qū)域聯(lián)動、項目聯(lián)動、服務聯(lián)動。 助力招商引資，提供更優(yōu)政策咨詢； 提供企業(yè)定制化選址解決方案。 ...
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