李爾亞太總部大樓：東外灘“5元級”裝配式甲級地標(biāo)

項(xiàng)目名稱：李爾亞太總部大樓（LEAR Asia Pacific Head）

項(xiàng)目地址：上海市楊浦區(qū) 江浦路833號（近長陽路，地鐵12號線江浦公園站約 100米）

運(yùn)營背景：由 李爾公司/楊浦創(chuàng)科置業(yè) 開發(fā)，CBRE世邦魏理仕 物業(yè)管理，2020年 竣工。定位為 “4.5–5.5元級 +裝配式建筑 + 地鐵上蓋” 的 東外灘“科技/總部”甲級寫字樓，是預(yù)算中檔、需 綠色認(rèn)證形象、且極度依賴地鐵通勤的 選項(xiàng)。

區(qū)域位置：東外灘核心，地鐵“100米”真上蓋

核心區(qū)位：位于 楊浦東外灘核心區(qū)（江浦路商圈），緊鄰江浦公園。相比你剛看過的 文通大廈（大連路），它離地鐵更近（100米 vs680米），且樓宇更新；相比 文通國際廣場（東外灘腹地），它租金高出約 2.5元/㎡，但換得 2020年次新樓品質(zhì) 和世邦魏理仕物業(yè)。

交通實(shí)測：

地鐵：距 12號線江浦公園站 約 100米（步行2–3分鐘），是東外灘 “地鐵口零距離” 的稀缺項(xiàng)目，通勤效率極高。

自駕：緊鄰 內(nèi)環(huán)高架/大連路隧道，約 10分鐘 達(dá)陸家嘴；經(jīng)內(nèi)環(huán)約35分鐘達(dá)虹橋樞紐。

租金與成本：5元級“綠色溢價”的商務(wù)賬

2026年真實(shí)水位：

主流成交：標(biāo)準(zhǔn)交付大面積（300–1500㎡）普遍 4.5–5.5元/㎡·天（含稅），市場主力約5.0元；小戶型（100–300㎡）掛牌5.0–5.5元。

工位折算：按8–10㎡/工位，約 40–45元/工位/月（含物業(yè)），是文通大廈（~4.8元）的同級競品，但物業(yè)品質(zhì)更高。

費(fèi)用明細(xì)（關(guān)鍵：綠色建筑運(yùn)營成本）：

物業(yè)費(fèi)：30元/㎡·月（世邦魏理仕），含基礎(chǔ)服務(wù)，空調(diào)能耗按流量計費(fèi)。

空調(diào)限制：周一至周五 8:30–18:00，周六 8:30–13:00，超時需額外付費(fèi)。

停車：地下車位月租金約 1500元/輛（部分報價1300–1500元）。

成本邏輯：“5.0元租金 + 30元物業(yè) + 空調(diào)能耗”。用 文通大廈級的總成本，拿下“2020年次新樓+地鐵上蓋+LEED鉑金認(rèn)證”，是 “要面子、要地鐵、要綠色” 的 品質(zhì)之選。

規(guī)模與空間：1500㎡整層，4米層高，70%得房率

總規(guī)模：11層 甲級寫字樓，總建面約 2.8萬㎡，標(biāo)準(zhǔn)層面積約 1500㎡，得房率 70%。

空間參數(shù)：

可租面積：靈活分割100–1500㎡（常見326/411/625/714/1000㎡），支持整層租賃，適合30–150人科技/總部團(tuán)隊(duì)。

層高：標(biāo)準(zhǔn)層高 約4.0m，實(shí)際凈高約 2.8–3.0m，空間方正，適合標(biāo)準(zhǔn)辦公。

硬件配置：3部客梯+1部貨梯（三菱/迅達(dá)）；VAV變風(fēng)量空調(diào)+玻璃幕墻；三網(wǎng)光纖。

項(xiàng)目特色：裝配式建筑+LEED鉑金+地鐵上蓋

核心亮點(diǎn)（對比周邊）：

裝配式建筑示范：上海中心城區(qū)首個 雙T板結(jié)構(gòu)裝配式寫字樓，預(yù)制率 ≥40%，裝配率≥60%，榮獲上海市裝配式建筑示范項(xiàng)目。

綠色雙認(rèn)證：同時獲得 LEED鉑金級預(yù)認(rèn)證 和 中國綠色建筑三星認(rèn)證，采用光伏發(fā)電、雨水回收、智能照明等綠色技術(shù)。

地鐵上蓋便利：100米直達(dá)12號線，通勤效率優(yōu)于周邊90%的競品（如文通大廈680米）。

? 五、周邊與選址畫像

配套環(huán)境：步行2分鐘達(dá) 江浦公園；周邊 寶龍廣場、君欣時代廣場 餐飲商業(yè)成熟；自帶約 8000㎡商業(yè)裙樓（星巴克、銀行、便利店）。

選址建議：

適合：科技公司、企業(yè)總部、研發(fā)中心，團(tuán)隊(duì) 30–150人，預(yù)算 5.0元級，需要 “綠色/次新樓形象”，且極度依賴地鐵通勤。

慎選：需要 24小時空調(diào)自由（如研發(fā)、直播團(tuán)隊(duì)），或追求 性價比（如文通國際廣場2.5元）的企業(yè)。