東四環(huán) 紅盤(pán) 再續(xù)新房 保利錦上二期，近地鐵

保利錦上二期

2021年的時(shí)候，保利成功在東四環(huán)的王四營(yíng)拿地，也就有了當(dāng)年的朝陽(yáng)區(qū)銷冠樓盤(pán)——保利錦上。當(dāng)時(shí)的一期賣的非?；?/p>

而在22年的6月15日，錦上的二期也開(kāi)盤(pán)了，指導(dǎo)價(jià)7.1萬(wàn)/平保持不變，而成交價(jià)甚至還會(huì)更低，所以呢，梳理一下這個(gè)樓盤(pán)的新情況。

保利錦上二期位于7號(hào)線焦化廠站東北側(cè)500米的位置，東側(cè)距離五環(huán)路大約300米，交通上來(lái)看是比較方便的。

保利錦上二期售樓處咨詢/預(yù)約方式:

預(yù)約（℡:400=8897=808）即可（提前預(yù)約尊享內(nèi)部?jī)?yōu)惠?。┲С?4小時(shí)接聽(tīng)，接收后將由售樓處置業(yè)顧問(wèn)給您致電，請(qǐng)留意接聽(tīng)來(lái)電。

這個(gè)板塊的實(shí)際現(xiàn)狀其實(shí)是比較比較荒的，城市界面較差。

不過(guò)21年的年底，朝陽(yáng)政府和十一學(xué)校正式簽約，已經(jīng)開(kāi)始建設(shè)，預(yù)計(jì)24年9月可開(kāi)始招生。所以盡管周邊配套差了點(diǎn)，但在重要的交通和教育方面都能滿足

保利其實(shí)不用說(shuō)太多，作為世界五的實(shí)力央企，其作品是可以相信的。保利發(fā)展在行業(yè)內(nèi)能排到前五，在住宅、酒店、公寓、會(huì)展等各種業(yè)態(tài)的開(kāi)發(fā)上都有著豐富的經(jīng)驗(yàn)。

保利錦上二期一共規(guī)劃了15棟樓954戶，容積率2.5，綠化率30%。小區(qū)并不都是南北向的樓，2號(hào)樓-6號(hào)樓這6個(gè)樓為西南向；1號(hào)樓、8號(hào)樓和9號(hào)樓為東西向；剩下的7號(hào)樓、10號(hào)樓-15號(hào)樓共7棟樓則是正南北向。

在售面積：67-170平

總價(jià)區(qū)間：420-1250萬(wàn)（均價(jià)7.1萬(wàn)/平）

交房時(shí)間：2025年5月30日

物業(yè)公司：保利自持，物業(yè)費(fèi)5.9元/m2/月

67平的兩室兩廳一衛(wèi)，東西向，分布在1號(hào)樓和8號(hào)樓，目前基本售罄，只有少量一層的房源，總價(jià)440萬(wàn)左右。

75平兩室兩廳一衛(wèi)，同樣也是分布在1號(hào)樓和8號(hào)樓，入戶玄關(guān)，東西通透，全明格局，目前剩余房源基本都在5層以下，總價(jià)在490萬(wàn)左右。

86平的三室兩廳一衛(wèi)，東西雙通透，全明格局，分布11號(hào)樓，此戶型已經(jīng)售罄，目前暫無(wú)清退房源。

94平的三室兩廳兩衛(wèi)，此戶型的亮點(diǎn)是進(jìn)門(mén)就是一個(gè)面寬5米3的大客廳總價(jià)690萬(wàn)左右。

98平三室兩廳兩衛(wèi)，此戶型和剛才的94平戶型互補(bǔ)為一個(gè)平面這個(gè)戶型總價(jià)大約在720萬(wàn)左右

114平三室兩廳兩衛(wèi)，這個(gè)戶型分布在13號(hào)樓，屬于正南北通透的三居室

127平三室兩廳兩衛(wèi)，南向6米2的大面寬，放整個(gè)市場(chǎng)也是稀有

155平四室兩廳兩衛(wèi)，南北通透的全明格局，總價(jià)1130左右。

170平的四室兩廳三衛(wèi)，錦上大的戶型，與155類似總價(jià)1250-1300萬(wàn)左右。

樓盤(pán)分析

優(yōu)點(diǎn)：

從價(jià)格上來(lái)說(shuō)，五環(huán)內(nèi)，近地鐵，有學(xué)校，對(duì)比同環(huán)線的話7.1萬(wàn)/平的價(jià)格確實(shí)不高，而且大戶型的設(shè)計(jì)不錯(cuò)，很適合改善。

從板塊的未來(lái)看，附近焦化廠遺址公園要改為文創(chuàng)園；十一學(xué)校24年運(yùn)營(yíng)招生，一站之隔的黃廠站附近有規(guī)劃建設(shè)首都醫(yī)科大學(xué)附屬的背景中醫(yī)醫(yī)院垡頭院區(qū)；2035遠(yuǎn)景規(guī)劃里的中關(guān)村朝陽(yáng)園也在不遠(yuǎn)處，整體來(lái)看，這個(gè)板塊在未來(lái)的保值能力還是可以的，可以爭(zhēng)升保本！

缺點(diǎn)：

錦上南側(cè)有車輛段，會(huì)有噪音問(wèn)題，附近還有一些遺留建筑不確定什么時(shí)候能拆，還有焦化廠這個(gè)位置有些人存疑，覺(jué)得以前化工廠太多有污染，實(shí)際上焦化廠06年就停了，后期環(huán)保局也對(duì)這個(gè)地塊的土壤和地下水修復(fù)治理了4年多。我覺(jué)得說(shuō)完全治理好了應(yīng)該是扯，畢竟是深入地下十幾米的污染，但是治理過(guò)后肯定是符合國(guó)家的標(biāo)準(zhǔn)的，起碼淺層是沒(méi)有任何問(wèn)題，而且飲用水是市政供水而非地下水，所以說(shuō)這里居住是沒(méi)問(wèn)題的。

周邊城市界面太差，太荒，有不少人在售樓處看著挺好，到實(shí)際所在地就動(dòng)搖了。目前這個(gè)位置能確定的硬性要素就是地鐵和學(xué)校，其他的要等，大多數(shù)的規(guī)劃建設(shè)都要等，不確定的因素較多，而且根據(jù)現(xiàn)有的規(guī)劃來(lái)看，板塊的發(fā)展空間不算高，只能說(shuō)保值是夠的。

對(duì)剛需不太友好，小面積的戶型差朝向差，而且全在外圍，大戶型全在內(nèi)部，剛需在圍合式的給改善阻擋噪音等不利因素，這一點(diǎn)可能不太好接受，可是畢竟是能在朝陽(yáng)五環(huán)里上車了，也就別要求太多了。