案例二 ：商品房預(yù)售合同糾紛案   （2016）川0191民初第8827號(hào)  

    李某等100多戶(hù)業(yè)主自2011年購(gòu)買(mǎi)成都某開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)建設(shè)的商品房，《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》約定：“2012年9月1日交房，2014年3月31日前辦理房屋初始登記（樓棟產(chǎn)權(quán)登記），逾期辦理初始登記按照已交房款每天萬(wàn)分之一支付違約金；交房之日起730天內(nèi)辦理房屋產(chǎn)權(quán)證（分戶(hù)產(chǎn)權(quán)登記），逾期辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記按照已交房款每天萬(wàn)分之一支付違約金。”

開(kāi)發(fā)商于2012年9月1日如期交付房屋，但是各棟房屋初始登記延遲180天，至起訴之日（2016年3月）仍未取得房產(chǎn)證。李某等100多戶(hù)業(yè)主遂委托肖任律師代理起訴開(kāi)發(fā)商，訴訟請(qǐng)求：1.開(kāi)發(fā)商按照房屋總價(jià)款每日萬(wàn)分之一支付逾期辦理房屋初始登記違約金；2.開(kāi)發(fā)商按照房屋總價(jià)款每日萬(wàn)分之一支付逾期辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，暫計(jì)算至訴訟之日，實(shí)際支付至實(shí)際取得產(chǎn)權(quán)證當(dāng)天；3.開(kāi)發(fā)商于*年*月*日前取得房屋產(chǎn)權(quán)證；4.訴訟費(fèi)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。

法院認(rèn)為：1.初始登記逾期違約金與逾期辦理房產(chǎn)證違約金是否重復(fù)的問(wèn)題：因?yàn)楹贤瑔为?dú)約定兩項(xiàng)違約金，合同系雙方真實(shí)意思表示，合法有效，應(yīng)遵循合同約定。但是，辦理房屋初始登記系辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的必要條件和必經(jīng)流程，故，初始登記的逾期違約金酌情支持500元。2. 開(kāi)發(fā)商主張逾期辦理分戶(hù)產(chǎn)權(quán)證之違約金過(guò)高，要求調(diào)低，因?yàn)榉梢?guī)定違約金的求償應(yīng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，結(jié)合履約情況、雙方的過(guò)錯(cuò)程度和預(yù)期利益進(jìn)行綜合衡量，而業(yè)主并未提供實(shí)際損失的證明，且房屋未取得產(chǎn)權(quán)證不影響房子的租賃和交易。法院酌情支持逾期辦理房產(chǎn)證違約金5000元。3.開(kāi)發(fā)商應(yīng)于判決生效之日起10日內(nèi)辦理房屋產(chǎn)權(quán)證。

肖任梅律師代理本案的100多戶(hù)業(yè)主中，有80戶(hù)左右選擇調(diào)解，調(diào)解方案：開(kāi)發(fā)商支付違約金4500元/戶(hù)，于2016年12月31日前取得分戶(hù)產(chǎn)權(quán)證。逾期未取得開(kāi)發(fā)商支付2萬(wàn)元每戶(hù)的違約金。

因?yàn)榇藰潜P(pán)體量大，戶(hù)數(shù)多，開(kāi)發(fā)商未于約定期限取得分戶(hù)產(chǎn)權(quán)證，其中有50位調(diào)解業(yè)主選擇繼續(xù)委托本律師申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。由于開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂，經(jīng)過(guò)本律師提供財(cái)產(chǎn)線索和執(zhí)行局的強(qiáng)力執(zhí)行，Zui終開(kāi)發(fā)商與業(yè)主達(dá)成執(zhí)行和解，每戶(hù)再次獲得1萬(wàn)元賠償。

從本案可以看出，老百姓的法律意識(shí)有待提高，而且需要團(tuán)結(jié)起來(lái)舉起法律武器維權(quán)。雖然獲得的違約金幾千到兩萬(wàn)元不等，但是聯(lián)合起來(lái)委托律師，律師費(fèi)用不多，交付的資料簡(jiǎn)單。委托律師的業(yè)主不僅較早取得產(chǎn)權(quán)證而且獲得了相應(yīng)的補(bǔ)償，何樂(lè)不為呢。