現(xiàn)在房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題屢見不鮮，業(yè)主維權(quán)之路漫長(zhǎng)而窩火，你家的新房會(huì)不會(huì)也出現(xiàn)種種問題?極少數(shù)人知道可以請(qǐng)驗(yàn)房師給新房做個(gè)“體檢”。但驗(yàn)房師是如何工作的?如果自己驗(yàn)房，需要注意哪些地方?驗(yàn)房過程中常常會(huì)發(fā)現(xiàn)哪些質(zhì)量問題?

       沈陽(yáng)佳和房屋修繕工程有限公司工程師在房屋維修，別墅改造擴(kuò)建，房屋翻新、房屋裝修、地下室擴(kuò)建等工程所積累的實(shí)際經(jīng)驗(yàn)總結(jié)給大家分享一下從業(yè)多年來總結(jié)的毛坯房驗(yàn)房經(jīng)驗(yàn)，希望對(duì)大家收房時(shí)驗(yàn)房有所幫助。

      為什么要驗(yàn)房?檢查驗(yàn)收自己購(gòu)置的房屋是法律賦予業(yè)主的神圣權(quán)利，業(yè)主有權(quán)獲得符合國(guó)家規(guī)范要求的合格商品。一般的商品國(guó)家都要求三包(修理、更換、退貨)，我們買的商品房也有兩包(修理、退貨)。 

      驗(yàn)房師根據(jù)多年來的驗(yàn)房實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)總結(jié)來看，房子的各種問題是客觀存在的，問題種類多，或大或小，或多或少，基本上每套房子都有這樣或那樣質(zhì)量問題。如果能在交房前發(fā)現(xiàn)問題，能很大程度上避免日后的糾紛和維權(quán)難。

       下面將為大家詳細(xì)介紹檢驗(yàn)毛坯房的一些注意事項(xiàng)。

      毛坯房檢驗(yàn)項(xiàng)目查驗(yàn)合同核定面積確認(rèn)售樓合同附圖與現(xiàn)實(shí)是否一致，結(jié)構(gòu)是否和原設(shè)計(jì)圖相同，房屋面積是否經(jīng)過房地產(chǎn)部門實(shí)際測(cè)量，與合同簽訂面積是否有差異。查看售房合同，一般如與實(shí)際測(cè)量面積誤差在3%之內(nèi)，不予考慮，誤差超過3%的，以雙方簽訂合同的賠償約定為準(zhǔn)。建議與開發(fā)商約定房屋面積與實(shí)際測(cè)量面積誤差為2%，不超過5%。如果開發(fā)商合同面積誤差是超過5%那建議換個(gè)開發(fā)商選擇其他樓盤 

一、入戶門關(guān)鍵詞：表面、拉手、牢固、鎖具、垂直度、密封性、貓眼、門框灌漿、國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)檢查門的情況

        (1)檢查入戶門品牌規(guī)格是否與合同約定一致；約定為防盜門的應(yīng)達(dá)到防盜門國(guó)家標(biāo)準(zhǔn);

         (2)檢查門扇表面是否有劃痕、碰傷、銹蝕等嚴(yán)重影響美觀的現(xiàn)象; 

        (3)檢查門扇安裝是否垂直; 

        (4)檢查門框是否灌漿飽滿，門框封口飾蓋是否齊全;鉸鏈有無明顯銹蝕;門框安裝是否垂直;(若為木門則檢查門套的觀感及安裝質(zhì)量)

       (5)檢查門開啟關(guān)閉是否順暢靈活，有無異響;關(guān)閉是否嚴(yán)密; 

       (6)檢查鎖具、執(zhí)手安裝是否牢固;鎖舌使用功能是否正常; 

       (7)檢查貓眼、門鈴等配件安裝是否齊全，外觀使用功能是否正常;

       (8)檢查門開啟時(shí)，執(zhí)手是否撞墻。是否有“門打架”的現(xiàn)象;

二、強(qiáng)弱電關(guān)鍵詞：等電位、插座相位、開關(guān)回路、漏電保護(hù)、電表規(guī)格、弱電進(jìn)戶，檢查強(qiáng)、弱電。

       (1)檢查電表是否安裝到位，電表規(guī)格是否符合要求，記錄電表起始度數(shù);

       (2)檢查對(duì)講系統(tǒng)線路是否到位，對(duì)講系統(tǒng)功能是否正常;安裝是否垂直;

       (3)檢查照明是否通電，插座是否通電，接線是否正確。

       (4)檢查配電箱盒蓋外觀是否完整，配件是否齊全，安裝是否垂直，高度是否合理，預(yù)留空開位數(shù)是否齊全;

       (5)檢查室內(nèi)有無通電;

       (6)檢查弱電箱盒蓋外觀是否完整，安裝是否垂直，配件是否齊全，合同約定的弱電線路是否到戶;

       (7)檢查電閘及電表其是否能控制室內(nèi)的燈具及室內(nèi)各插座，檢查開關(guān)、插座的牢固程度。

       (8)檢查強(qiáng)電弱電垂直距離是否超過一米，否則日后會(huì)影響電視的收看效果。

       (9)通過拉閘后戶內(nèi)是否完全斷電，戶內(nèi)有分閘的，也同樣分別檢查。就可以知道電閘及電表其是否能完全控制室內(nèi)電源。

      三、給排水關(guān)鍵詞：煙道、煤氣表、水表、水壓測(cè)試、管道滲漏、管道坡向、地漏、阻火圈。

檢查廚衛(wèi)、陽(yáng)臺(tái)排水管

      (1)檢查水表是否安裝到位，水表前后接頭有無滲漏現(xiàn)象;記錄水表讀數(shù);

      (2)測(cè)試水壓大小是否合理，有無水壓偏大或偏小的情況;(要求有適合上水壓表的接口)

      (3)倒水測(cè)試所有地漏是否通暢；(應(yīng)聽到咕嚕嚕的聲音和表面無積水)。盡可能讓水流大、急，看水壓大小，試排水速度。

     (4)檢查廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)的排水管是否完整，有無破損

      (5)檢查樓上的排水管檢查口封蓋是否齊全，有無滲漏;

     (6)檢查給水方面的注意事項(xiàng)，主要是看房間的各個(gè)水管的是否有水的供給，是否配套齊全

      (7)檢查廚房、衛(wèi)生間排水立管是否分開設(shè)置;

     四、陽(yáng)臺(tái)欄桿關(guān)鍵詞：高度、豎桿間距、護(hù)欄玻璃對(duì)陽(yáng)臺(tái)的各種檢查

    (1)檢查陽(yáng)臺(tái)欄桿高度是否滿足規(guī)范要求;欄桿高度不應(yīng)小于1.05米，高層建筑欄桿高度應(yīng)適當(dāng)再提高，但不宜超過1.20米。

    (2)檢查陽(yáng)臺(tái)欄桿豎向間距是否滿足規(guī)范要求;欄桿豎向間距是要求凈空間不大于11cm。

    (3)檢查陽(yáng)臺(tái)欄桿安裝是否牢固;

    (4)檢查陽(yáng)臺(tái)欄桿是否需要有防攀爬措施;

    (5)檢查陽(yáng)臺(tái)是否存在容易翻越入室的安全隱患;

    (6)檢查陽(yáng)臺(tái)護(hù)欄玻璃是否符合規(guī)范要求;

    五、廚房

     (1)檢查門洞尺寸是否符合規(guī)范要求;邊長(zhǎng)和方正對(duì)角誤差允許在2MM以內(nèi)。

     (2)檢查燃?xì)夤艿?，燃?xì)獗硎欠竦綉簦惭b到位;

     (3)檢查排水管是否按規(guī)范要求安裝阻火圈;

     (4)檢查通風(fēng)開口面積是否滿足設(shè)計(jì)規(guī)范要求;

     (5)檢查煙道孔、止回閥是否齊全;檢查煙道表面有無裂紋;

     (6)檢查天棚質(zhì)量;

     (7)檢查樓地面質(zhì)量;

      六、衛(wèi)生間

     (1)檢查門洞尺寸是否符合規(guī)范要求；

     (2)檢查等電位聯(lián)結(jié)端子箱是否符合規(guī)范要求；

     (3)檢查排水管是否按規(guī)范要求安裝阻火圈；

     (4)檢查是否預(yù)留排氣通道，應(yīng)設(shè)置集中排氣道的情況是否按規(guī)范設(shè)置，開孔、止回閥是否齊全;檢查排氣道表面有無裂紋；

     (5)檢查衛(wèi)生間地面滲漏情況;(需要自家及樓上提前24小時(shí)做好閉水，驗(yàn)房時(shí)樓上樓下的門均應(yīng)打開)

     (6)檢查天棚質(zhì)量；

    七、墻面關(guān)鍵詞：空鼓、裂縫、脫層、爆灰、陰陽(yáng)角、外墻裂紋檢查墻面是否有空鼓

     (1)檢查墻面是否存在大面積空鼓現(xiàn)象;(如果墻體有空鼓現(xiàn)象，而在后期裝修施工時(shí)沒有發(fā)現(xiàn)，就有可能導(dǎo)致刷完涂料后出現(xiàn)裂紋現(xiàn)象，時(shí)間久了會(huì)掉墻皮，如果是貼瓷磚，那么空鼓的墻體掛不住瓷磚，時(shí)間久了就容易掉下來。如果地面有空鼓現(xiàn)象，我們?cè)诤笃谘b修時(shí)直接鋪上地磚，在日后生活中地磚就會(huì)因?yàn)槭芰Σ痪屏?

    (2)檢查墻面是否有裂痕、是否有外漏的鐵絲網(wǎng)、鋼筋檢查墻角是否有陰陽(yáng)角

    (3)平整度，一般墻面平整度和陰陽(yáng)角垂直度不大于5MM對(duì)于毛坯房來說就可以正常驗(yàn)收；(如果土建墻面的平整度和陰陽(yáng)的垂直度偏差過大，那么后期裝修的時(shí)候就需要增加人工和材料的成本進(jìn)行找平）  

    (4)檢查外墻是否按合同約定和國(guó)家相關(guān)要求有保溫措施；檢查窗戶、陽(yáng)臺(tái)、衛(wèi)生間、廚房水漬

    (5)檢查外墻有無水漬(建議下大雨后檢查)

    八、天花板關(guān)鍵詞：空鼓、裂縫、脫層、爆灰、陰陽(yáng)角、外墻裂紋

    1.檢查天花板有無明顯裂紋(主控項(xiàng)目)、銹點(diǎn);

    2.檢查平整度，平整度誤差要求在1CM以內(nèi)；

    3.檢查天花板是否有水印。

    九、樓地面關(guān)鍵詞：空鼓、裂縫、起砂、坡度、平整度

(1)檢查地面是否存在大面積空鼓現(xiàn)象;有無明顯裂紋、起砂現(xiàn)象;

(2)檢查平整度，水平度,想查看樓地面是否平整，只需要用長(zhǎng)尺(或者帶有水平的專用靠尺)，靠地面，檢查是否平整，一般地面平整度不超過2CM對(duì)于毛坯房就可以正常驗(yàn)收。

     第十、門窗關(guān)鍵詞：窗臺(tái)高度、外窗滲漏、門窗開啟、玻璃完整、密封性、五金件、滴水線、密封膠、安全玻璃

    (1)檢查窗臺(tái)高度，護(hù)欄安裝是否牢固，完整，無變形，不妨礙窗扇的開閉;

    (2)外窗框邊是否有水漬(建議下大雨后檢查);

    (3)窗框安裝是否牢固，與墻體邊緣對(duì)照，窗面與墻面平行。窗框是否有劃痕、磕碰、變形。

    (4)開啟扇數(shù)和面積符合國(guó)家相關(guān)規(guī)定。

    (5)紗窗無下垂，可正常平順開啟，無阻擋，紗窗無破壞，無明顯松弛，鎖扣靈活。

    (6)檢查新房的門窗玻璃是否有破損。窗框是否有變形。如有發(fā)現(xiàn)異常，抓緊找開發(fā)商解決，這個(gè)是非常需要你們注意的事項(xiàng)，特別是各個(gè)房間的門窗都要仔細(xì)檢查好，避免不必要的破財(cái)。

    (7)門窗啟閉、玻璃完整、密封性、五金件、滴水線、密封膠、密封條;檢查門窗的軌道是否順暢。特別是平開窗的親們，一定要注意能否關(guān)嚴(yán)實(shí)。否則會(huì)有風(fēng)進(jìn)入房?jī)?nèi)，特別是在寒冷的北方，那么在冬天你們就慘了。

     十一、幾何尺寸關(guān)鍵詞：凈高、開間、大小頭、高低梁

     (1)檢查有無房間不方正，對(duì)角誤差不大于1CM。檢查凈高差

     (2)檢查凈高差(每個(gè)房間測(cè)量4～5個(gè)點(diǎn))極差是否在允許范圍,作為樓房的建筑高度規(guī)定一般在2.8米，實(shí)際高度不能低于2.6米，層高3米的實(shí)際高度不能低于2.75米，但是住宅層高不能低于2.8米。

     (3)檢查構(gòu)件有無明顯大小頭影響美觀的情況;

     十二、空調(diào)孔首先要查問客廳、南、北臥室的空調(diào)機(jī)位和孔洞。特別是在檢查空調(diào)孔時(shí)，一定要看是否里高外低。如果是外面高里面低，下雨的時(shí)候雨水就會(huì)灌進(jìn)來，這可是比較麻煩的事，尤其是空調(diào)孔開在北面的，灌水非常嚴(yán)重。如果發(fā)現(xiàn)這個(gè)問題，堅(jiān)決要求物業(yè)把原來的口子堵上，并重新打孔。備注，如果是裝修房，查驗(yàn)項(xiàng)目（裝修房結(jié)合實(shí)際裝修程度檢查）

     1、房間成品門，

     2、吊頂工程，

     3、墻面、頂面乳膠漆工程（裱糊工程），

     4、木器制作工程（鞋柜衣柜等），

     5、墻地磚鋪貼（部分為石材，）

    6、木地板安裝，

    7、廚房設(shè)備安裝，

    8、衛(wèi)浴設(shè)備安裝，

    9、電氣配置。驗(yàn)房注意事項(xiàng)：驗(yàn)房是很重要的，也許有時(shí)候你的疏忽會(huì)出現(xiàn)更多的問題。

為了更有效的防止漏了項(xiàng)目，現(xiàn)列出一個(gè)驗(yàn)收清單。

1、驗(yàn)明竣工備案證真?zhèn)卧衮?yàn)房;

2、大雨后驗(yàn)房檢查滲漏水；

3、入戶門關(guān)系安全要重查強(qiáng)度；

4、墻面地面空鼓、開裂常見；

5、門窗關(guān)閉要嚴(yán)密，使用要方便；

6、上下衛(wèi)生間是否滲漏

關(guān)鍵；

7、路通、水通、電通、燃?xì)馔ǎ?/strong>

8、管道要完好排水通暢無堵塞；

9、陽(yáng)臺(tái)、窗臺(tái)欄桿安裝要牢固；

10、空調(diào)機(jī)位孔每個(gè)房間不能少。

沈陽(yáng)佳和房屋修繕工程有限公司現(xiàn)有設(shè)計(jì)師3人，土建工程師10人，土建工長(zhǎng)15人，維修技師100人+，曾經(jīng)合作過大型上市企業(yè)施工，華潤(rùn)，中海，金地，碧桂園，融創(chuàng)，萬(wàn)科等，曾在華潤(rùn)昆侖御項(xiàng)目獲得過項(xiàng)目經(jīng)理獎(jiǎng)以及領(lǐng)導(dǎo)獎(jiǎng)。在金地檀悅項(xiàng)目獲得交付檢名的好成績(jī)，獲得項(xiàng)目經(jīng)理獎(jiǎng)，工長(zhǎng)榮譽(yù)稱號(hào)。公司旗下螞蟻房修平臺(tái)的成立，顛覆了傳統(tǒng)維修的觀念，改變了傳統(tǒng)維修人員素質(zhì)不高，服務(wù)水平參差不齊，服務(wù)價(jià)格不透明、服務(wù)之后的質(zhì)量難以保障的亂象。螞蟻房修基本的要求是服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化，價(jià)格透明化，流程規(guī)范化，人員化。以移動(dòng)為載體打造互聯(lián)網(wǎng)房屋維修平臺(tái)。

土建施工：

承接別墅改造、地下室擴(kuò)建，樓梯樓板澆筑、別墅園林景觀設(shè)計(jì)施工、復(fù)式樓、坡屋頂、各種挑空隔層、鋼結(jié)構(gòu)加層、工業(yè)廠房搭建與維修，家庭閣樓制作、別墅閣樓設(shè)計(jì)安裝、鋼結(jié)構(gòu)閣樓安裝，閣樓修復(fù)及驗(yàn)收、鋼結(jié)構(gòu)加層設(shè)計(jì)施工。工業(yè)廠房搭建，設(shè)備安裝與維護(hù)等各種土建項(xiàng)目施工。

房屋維修：

1、防水：屋面防水，彩鋼瓦防水，墻體防水，衛(wèi)生間防水，免砸磚防水，陽(yáng)臺(tái)防水，門窗防水，采光井防水，地下室防水，隧道防水等各種疑難防水。

2、保溫:  屋面保溫，墻體保溫，墻體透寒保溫，門窗保溫，門窗維修。管道保溫等各種材料保溫。

3、測(cè)漏:  上水管道、下水管道、暗管、地?zé)峁艿?、消防管道、室外上水管道等各種管道測(cè)漏。

4、墻體發(fā)霉:    室內(nèi)墻體發(fā)霉長(zhǎng)毛、棚頂發(fā)霉長(zhǎng)毛、廚房發(fā)霉長(zhǎng)毛窗戶周邊發(fā)霉長(zhǎng)毛等室內(nèi)各種發(fā)霉長(zhǎng)毛。

5、大白壁紙類:室內(nèi)大白、棚頂大白、角線，各種壁紙，硅藻泥、乳膠漆維修施工

房屋翻新：

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