過去的4年，是中國(guó)“博傻”投機(jī)盛行的4年。2008年，美國(guó)的金融危機(jī)使中國(guó)的股市和房市差點(diǎn)回歸了理性，但好賭的國(guó)人很快好了傷疤忘了痛，在2009年重新開始沖鋒陷陣。今年北京房地產(chǎn)價(jià)格猛漲，幾乎到了瘋狂的程度。

我認(rèn)為今年北京房?jī)r(jià)飛漲主要有以下原因：一是因?yàn)橐驗(yàn)榇罅康耐稒C(jī)需求，使北京的房地產(chǎn)泡沫越吹越大。二是因?yàn)槌鞘谢⒐I(yè)化造成的城市人口持續(xù)增加。三是因?yàn)檎畬?duì)土地的過分管制。四是因?yàn)楹芏嘣谖磥韼啄隃?zhǔn)備買房結(jié)婚的人看到上半年房?jī)r(jià)大幅上漲了，擔(dān)心在未來還會(huì)這么快上漲，所以提前“非理性”買房。房?jī)r(jià)本來是不會(huì)漲得這么快的，正是因?yàn)榇罅康倪@種人提前買房才造成了市場(chǎng)提前供不應(yīng)求，所以房?jī)r(jià)提前漲了。而如果這些人不提前買房，房?jī)r(jià)是不會(huì)這么漲的。

任何商品在供不應(yīng)求的前提下都會(huì)漲價(jià)，在供過于求的前提下都會(huì)跌價(jià)。房?jī)r(jià)上漲Zui關(guān)鍵的原因，同樣是因?yàn)榉课葙I賣市場(chǎng)供不應(yīng)求引起的。但中國(guó)房地產(chǎn)的供不應(yīng)求包括“真的供不應(yīng)求”和“假的供不應(yīng)求”兩部分?！罢娴墓┎粦?yīng)求”即沒有房子住的人太多，買房是為了自己和家人??；“假的供不應(yīng)求”即買房是為了將來賣更好的價(jià)錢，完全是為了投機(jī)而不是為了自己住。但不管是真的還是假的“供不應(yīng)求”，只要是供不應(yīng)求就會(huì)漲價(jià)，但如果造成“假的供不應(yīng)求”的需求太多就會(huì)形成泡沫，泡沫的無限膨脹就一定會(huì)破滅。

    那北京房地產(chǎn)的泡沫到底有多大呢？

    看房地產(chǎn)的泡沫程度可以看兩項(xiàng)指標(biāo)，一是空置率，二是“租售比”（指月租金與房?jī)r(jià)的比值）。空置率越高泡沫越大，“租售比”越小泡沫越大。雖然北京很多地方房屋的空置率很高，但從全市來看空置率是難以統(tǒng)計(jì)的。從理論上說，“租售比”更能夠比較客觀地反映出房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求狀況。因?yàn)樽夥矿w現(xiàn)的是一種真實(shí)的居住需求。當(dāng)一個(gè)城市的房產(chǎn)價(jià)格迅速上升而房屋租賃市場(chǎng)的價(jià)格卻沒有隨之出現(xiàn)明顯增長(zhǎng)甚至下降時(shí)，就表明該地區(qū)的房產(chǎn)市場(chǎng)存在著價(jià)格虛高或嚴(yán)重的投機(jī)行為。

    北京的房地產(chǎn)是全世界一大怪胎，因?yàn)槠渌唐吩谕坏貐^(qū)同一時(shí)間要么是供不應(yīng)求，要么是供過于求。而當(dāng)前北京的房地產(chǎn)怪就怪在既“供不應(yīng)求”，又“供過于求”。為什么這么說呢？因?yàn)楸本┑姆康禺a(chǎn)在即將過去的一年里在買賣市場(chǎng)上是“供不應(yīng)求”的，因?yàn)閮r(jià)格一路走高。而在租賃市場(chǎng)上是越來越“供過于求”了，因?yàn)椤白馐郾取痹絹碓降汀?/p>

    如果完全沒有泡沫，貸款買房的利息應(yīng)接近于租房的租金，租金越低就是泡沫越嚴(yán)重。以北京為例，買一套100萬的房子（不管地段，只算買價(jià)）的年利息為53100元，因?yàn)楝F(xiàn)行銀行貸款年利率為5.31％，加上評(píng)估費(fèi)和其他費(fèi)用就在6萬元左右。而在北京租一套市值100萬元房子的年租金在36000元左右，如果年租金高于4萬元的話，那房子現(xiàn)在的市值就一定超過100萬元了。也就是說，在北京租一套房子的租金只相當(dāng)于買一套同樣的房子應(yīng)付貸款利息的60%左右，這還不包括房子的折舊。買房子出租不但不能賺錢，而且要倒貼40%左右的利息。那為什么還有人在不斷買房出租呢？因?yàn)樗吹郊磳⑦^去的一年房?jī)r(jià)一直在漲，以為還要繼續(xù)上漲的，所以虧了利息沒關(guān)系，靠將來從漲價(jià)中補(bǔ)回來。

    但這些投機(jī)者并沒有想到，房租太低（是相對(duì)于買房利息來比較的）的原因是想出租房子的人太多而需要租住房子的人太少了，并不是房主慈悲為懷故意少收租金，也就是說房子（按當(dāng)前價(jià)格）相對(duì)于當(dāng)?shù)氐恼鎸?shí)需求來說真的嚴(yán)重“供過于求”了。

    如果按照完全理性的消費(fèi)觀，根據(jù)租金和利息的比較，可以得出如下結(jié)論：北京的房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)在有40％左右，因?yàn)樽饨鸺s等于買房利息的60%。但考慮到中國(guó)的國(guó)情，中國(guó)人大部分不會(huì)投資理財(cái)，并且很多人總認(rèn)為只有住上自己買的房子才安全，這種國(guó)情會(huì)使北京的房地產(chǎn)泡沫有一半左右不會(huì)破滅。所以我認(rèn)為按照今天的房?jī)r(jià)，北京的房地產(chǎn)泡沫有20％左右會(huì)破滅?？紤]到不能地段的其他因素，北京目前的房地產(chǎn)價(jià)格在2010年內(nèi)將下跌10％－30％，但也不排除有一些特殊地段的房子因?yàn)橛龅叫碌睦脵C(jī)會(huì)而繼續(xù)漲價(jià)，還會(huì)有一些核心商圈的房子因?yàn)樯倘o形資產(chǎn)的積累而繼續(xù)漲價(jià)，但這種情況將是少有的。比方說，某一個(gè)地段的房子現(xiàn)在是交通不便的，但不久后這個(gè)地方準(zhǔn)備修建地鐵站，或者修建了新的道路，這些利好機(jī)會(huì)都會(huì)使房?jī)r(jià)上漲。當(dāng)然，如果參與“博傻”的人持續(xù)增加并且不顧死活，北京房地產(chǎn)泡沫破滅的時(shí)間也有可能推遲到2011年，但無論如何，這個(gè)巨大的泡沫是一定會(huì)破的。

    目前，在北京西三環(huán)附近的萬柳租一套價(jià)值300萬元的住房月租金為8000元左右，在回龍觀租一套價(jià)值100萬元的住房月租金為2500元左右，“租售比”幾乎都在1：375-400之間。國(guó)際上用來衡量一個(gè)區(qū)域房產(chǎn)運(yùn)行狀況良好的租售比為1：200。由此也可看到北京的房地產(chǎn)泡沫非常嚴(yán)重。

    房?jī)r(jià)下跌的Zui大受益者將是在大跌前就把房子盡快賣出的人和在大跌后才購(gòu)房的人，Zui大的受害者將是房產(chǎn)中介公司和Zui近還在買房并且在大跌前沒有賣出的人。同樣的道理可以分析中國(guó)其他城市房?jī)r(jià)的變動(dòng)趨勢(shì)。

                                                    2009年12月18日