廣州的高層寫字樓常年長時間開啟中央空調(diào)，多聯(lián)機外機放置在樓頂或者設(shè)備平臺，水源熱泵機組安置在地下機房，末端風機盤管分布在各個辦公區(qū)域。長期不間斷運行加上廣州空氣濕度大、灰塵多，很容易出現(xiàn)外機積塵、水路結(jié)垢、電控配件老化、樓層制冷不均衡、機房機組保護性停機等問題。等到空調(diào)徹底故障之后再維修，不僅維修開支更高，還會耽誤正常辦公。堅持分季度定期檢修、做全套維保，既能減少突發(fā)故障，又可以降低空調(diào)耗電量，延長設(shè)備使用年限。廣州云山制冷工程有限公司深耕廣州商用制冷維保行業(yè)多年，天河、黃埔、番禺、白云、花都、南沙、荔灣全部區(qū)域都設(shè)有服務(wù)分部，服務(wù)覆蓋廣州全域?qū)懽謽琼椖?。公司工程師都持有制冷特種作業(yè)證書，熟練檢修格力、美的、日立、特靈、麥克維爾等主流品牌設(shè)備，承接寫字樓多聯(lián)機、水源熱泵、風機盤管日常巡檢、季度保養(yǎng)、年度深度檢修、故障搶修工作，為眾多寫字樓物業(yè)提供長期維保服務(wù)，憑借標準化作業(yè)和透明合理的收費積攢了很好的行業(yè)口碑。

寫字樓兩大核心系統(tǒng)維保檢修重點內(nèi)容

結(jié)合廣州夏季高溫、雨季漫長的環(huán)境特點，多聯(lián)機和水源熱泵檢修側(cè)重點不一樣，正規(guī)維保團隊會分開做系統(tǒng)性排查，并不是簡單清洗濾網(wǎng)就算完成保養(yǎng)工作。

1. 商用多聯(lián)機系統(tǒng)定期檢修項目

多聯(lián)機由室外主機和大量室內(nèi)機組成，維保工作分為外機檢修、冷媒管路檢查、電控系統(tǒng)檢測、末端內(nèi)機保養(yǎng)四個板塊。

室外機組部分：清理冷凝器表面灰塵油污，避免夏天外機散熱不足出現(xiàn)高壓保護；檢測壓縮機運行電流、排氣溫度，查看壓縮機回油狀態(tài)；檢查外機風機軸承、風機電容，消除運行異響；緊固電控箱內(nèi)部接線端子，清理主板灰塵；核查高低壓傳感器、電子膨脹閥運行參數(shù)，排查冷媒泄漏隱患。廣州樓頂外機長期暴曬，每年夏季來臨之前做一次整機深度檢修，可以大幅度減少夏天停機故障。

冷媒管路系統(tǒng)：檢測銅管焊接位置、分歧管有沒有微漏；查看保溫層是否破損脫落；核對冷媒加注量，只在查出漏點修復(fù)之后再補充制冷劑，杜絕盲目加氟；檢查排水管坡度，防止吊頂里面的內(nèi)機出現(xiàn)漏水問題。

室內(nèi)風機盤管末端：清洗回風濾網(wǎng)和接水盤，清理管道內(nèi)部淤泥藻類；檢修電動二通閥，解決有的房間制冷差、部分區(qū)域溫度過低的情況；檢查風機電機運行狀態(tài)，處理風機震動噪音問題；逐一調(diào)試樓層溫控器，確保每個辦公區(qū)域控溫均勻。

通訊控制系統(tǒng)：核查內(nèi)外機通訊線路，處理線路老化、編碼錯亂問題；測試后臺集中控制系統(tǒng)，方便物業(yè)統(tǒng)一管控空調(diào)啟停時間。

2. 水源熱泵機組機房專項檢修工作

水源熱泵依靠水循環(huán)系統(tǒng)換熱，水路問題占到故障總數(shù)的 40%以上，廣州自來水礦物質(zhì)含量偏高，管道內(nèi)部結(jié)垢、滋生淤泥是非常普遍的情況。

水循環(huán)系統(tǒng)保養(yǎng)：清理 Y型過濾器內(nèi)部雜物；對冷凍水、冷卻水做水質(zhì)檢測，投放阻垢劑和殺菌藥劑，清除板式換熱器水垢；檢查水泵運行噪音，更換老化軸承；排查冷卻塔填料、布水器，清理塔內(nèi)淤泥；檢查補水閥、管道閥門，處理管路滲水問題。如果長期不對水系統(tǒng)保養(yǎng)，換熱器水垢堆積之后，制冷效率下降25%?35%，電費會持續(xù)上漲。

主機本體檢修：檢測壓縮機運行工況，查看冷凍機油油質(zhì)；檢查四通閥切換狀態(tài)；核對水流開關(guān)、壓力傳感器參數(shù)，避免水流不足觸發(fā)機組停機保護；查看機組減震基座，減少運行震動對大樓建筑的影響。

機房電控配套：清理控制柜內(nèi)部灰塵，檢查接觸器、熱繼電器有無燒蝕老化；查看機房線路，處理電線破皮、接線松動問題；調(diào)試機房后臺控制系統(tǒng)，依據(jù)寫字樓上班時段智能調(diào)節(jié)機組負載，降低空閑時段能耗。

分周期維保規(guī)劃，適配寫字樓辦公作息

寫字樓工作日全天運行空調(diào)，周末人員較少，專業(yè)維保團隊都會選擇周六日停機之后進場檢修，完全避開上班時間，不會干擾員工辦公。

季度基礎(chǔ)巡檢（每 3個月一次）：重點查看設(shè)備運行參數(shù)，清理表面灰塵，疏通冷凝水管，記錄設(shè)備運行數(shù)據(jù)，排查輕微隱患，每次巡檢之后出具簡易巡檢記錄。

換季保養(yǎng)（每年春季、夏季各一次）：開機前對整機深度清潔，緊固全部接線配件，調(diào)試機組運行工況；夏季結(jié)束之后做停機保養(yǎng)，排空管道積水，給壓縮機做保溫防護。

年度深度檢修（每年一次）：全面拆解配件檢測，清洗換熱器、冷卻塔，更換老化電容、密封件；檢測整機絕緣值，排查隱蔽漏點；整理全年運行數(shù)據(jù)，給出設(shè)備損耗情況、后期改造建議，提供完整的年度維保報告。

應(yīng)急搶修服務(wù)：簽訂全年維保合同之后，遇到機組突發(fā)故障，工作人員快速到場維修，保障寫字樓空調(diào)盡快恢復(fù)運行。

一套標準化維保服務(wù)完整執(zhí)行流程

第一步：前期設(shè)備勘測，清點寫字樓里面外機、風機盤管、水泵、水源熱泵的數(shù)量，查看設(shè)備使用年限、設(shè)備運行現(xiàn)狀，區(qū)分新機、老舊機組制定維保計劃。

第二步：確定維保周期，和物業(yè)溝通檢修時間，確定周末或者節(jié)假日施工，劃定施工區(qū)域，做好安全防護。

第三步：分系統(tǒng)逐項檢修，使用專業(yè)儀器讀取運行壓力、電流、溫度等參數(shù)，肉眼查看配件老化情況，把故障分為緊急維修項目和后期觀察項目。

第四步：問題逐項處理，輕微隱患當場解決；配件老化問題列出清單，標注配件價格和人工費用，物業(yè)確認之后再更換配件，不存在私自更換配件的情況。

第五步：檢修完成之后開機試運行，連續(xù)運行數(shù)小時觀察設(shè)備工況；整理檢修文檔，寫明現(xiàn)存問題、保養(yǎng)情況、后期注意事項交付物業(yè)存檔。

廣州寫字樓中央空調(diào)維保價格判定依據(jù)和市場行情

維保終費用由機組臺數(shù)、設(shè)備品牌、機組新舊程度、維保頻次、是否包含配件更換決定，上門勘測之后給出精準報價。

季度巡檢：小型寫字樓整套設(shè)備單次巡檢 1200?2200元；大型寫字樓按照外機和風機盤管數(shù)量核算；簽訂全年維保套餐之后單次巡檢價格會更低。

年度深度維保：多聯(lián)機整套年度保養(yǎng)，一臺外機搭配對應(yīng)室內(nèi)機價格 2800?5500 元；水源熱泵機組年度維保，中小型機房6000?18000 元；單臺風機盤管清洗保養(yǎng) 200?350 元。

單獨故障維修：更換電容、傳感器 300?700 元；板式換熱器清洗除垢 1500?3000元；大型配件更換價格結(jié)合原廠配件定價；簽訂長期維保協(xié)議之后配件會給到優(yōu)惠價格。正規(guī)服務(wù)商前期勘測免費，后期達成合作不用單獨收取勘測費用。

寫字樓物業(yè)挑選維保服務(wù)商 4 個核心判斷標準

第一，核實企業(yè)資質(zhì)和人員證件。商用中央空調(diào)維保屬于特種工程，拒絕兼職零散師傅，工作人員必須持有制冷作業(yè)證、高空作業(yè)證，高空檢修外機人員還要具備高處作業(yè)證。云山制冷全部工作人員持證上崗，熟悉寫字樓樓頂狹小設(shè)備平臺和地下室機房施工環(huán)境。

第二，區(qū)分維保服務(wù)內(nèi)容，拒絕敷衍式保養(yǎng)。很多維保人員只是簡單清洗濾網(wǎng)就算完工，不檢測運行參數(shù)；靠譜的維保團隊會使用壓力表、萬用表、絕緣檢測儀逐項檢測，留存運行數(shù)據(jù)，隱患全部記錄在冊。

第三，明確配件質(zhì)保范圍。維修更換配件優(yōu)先選用原廠配件，配件質(zhì)保時間標注清楚；維保合同寫明人工服務(wù)范圍、配件收費標準，后期不會出現(xiàn)隱形消費。

第四，完善售后響應(yīng)時效。全年維保要有明確的上門時限，日常巡檢按時開展，緊急故障約定到場時間，后期還可以持續(xù)提供設(shè)備技術(shù)指導(dǎo)。

寫字樓中央空調(diào)運維普遍誤區(qū)

誤區(qū)1：空調(diào)可以正常出風就不用保養(yǎng)。很多物業(yè)只有空調(diào)完全壞掉才找人維修，日積月累水垢、灰塵堆積，后壓縮機損壞，維修花費遠遠高于維保費用。

誤區(qū)2：只檢修主機忽略末端風機盤管。水源熱泵主機清洗完成，吊頂里面風機盤管管路結(jié)垢嚴重，依舊會出現(xiàn)局部區(qū)域制冷差，主機負荷居高不下。

誤區(qū) 3：出現(xiàn)制冷效果差就盲目添加冷媒。多聯(lián)機缺冷媒基本都是管路存在漏點，只補氟不去排查漏點，問題會反復(fù)出現(xiàn)。

誤區(qū) 4：維保交由兼職人員處理。個人維保師傅做完保養(yǎng)沒有檢修報告，后期出現(xiàn)問題找不到負責人，設(shè)備后期隱患無從查證。

總結(jié)

寫字樓中央空調(diào)是一套完整的系統(tǒng)，多聯(lián)機外機、水源熱泵主機、風機盤管末端、水循環(huán)系統(tǒng)環(huán)環(huán)相扣。定期開展規(guī)范化檢修保養(yǎng)，既可以降低故障發(fā)生概率，節(jié)約用電成本，又能給辦公人員提供舒適的辦公環(huán)境。廣州不管是天河CBD寫字樓、黃埔產(chǎn)業(yè)園辦公樓，還是花都、南沙商業(yè)大廈，中央空調(diào)維保工作優(yōu)先選擇本地有大量寫字樓服務(wù)案例的正規(guī)企業(yè)更加穩(wěn)妥。廣州云山制冷工程有限公司依托廣州全域服務(wù)網(wǎng)點，嚴格按照國家標準開展維保作業(yè)，全年跟進設(shè)備運行情況，為廣州各大寫字樓空調(diào)平穩(wěn)運行保駕護航。