中糧云景廣場營銷中心侯

【中糧云景廣場】

光明地標(biāo)級云端商務(wù)辦公

光明地標(biāo) 央企打造 雙地鐵物業(yè) 

103-250㎡寫字樓 現(xiàn)樓熱銷 

中糧云景廣場【在售產(chǎn)品】

面積：103-250㎡

價格：均價2萬/㎡

中糧云景廣場【寫字樓基礎(chǔ)指標(biāo)信息】

【項目業(yè)態(tài)】集居住、商業(yè)、辦公于一體的60萬㎡大型城央綜合體

【項目地址】深圳市光明區(qū)公明街道松白路與金安路交匯處(6號線公明廣場站）

【占地面積】約34417.87㎡

【寫字樓建面】約70574㎡

【在售寫字樓面積】103-250㎡

【停車位】2154個

【裝修情況】毛坯交付

【物業(yè)管理費】12元/㎡/月

【產(chǎn)權(quán)年限】50年

【承重】200kg

【電梯承重】1350kg

【綠化率】：30%

【梯戶比】：19梯12戶

【建筑高度】：192m

【層數(shù)】：地上45層，地下3層

【層高】：4.2m

【物業(yè)公司】：中糧物業(yè)

【交樓時間】：2019年12月30日

【中糧云景廣場，坐享區(qū)域C位紅利】

【選于大灣區(qū)Zui具發(fā)展?jié)摿Φ囟巍饷髦行尽?/p>

1、深圳北部中心：政策規(guī)劃優(yōu)勢，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地，城市副中心，無可復(fù)制，順市領(lǐng)漲，逆市抗跌；

2、世界科學(xué)城：光明科學(xué)城啟動，打造深圳科創(chuàng)中心；

3、國家低碳生態(tài)建設(shè)試點：生態(tài)控制線占新區(qū)總面積53%，擁有6000多公頃生態(tài)旅游景區(qū)，綠地覆蓋率占土地總面積的53%；

4、目前光明區(qū)擁有國家高新技術(shù)企業(yè)988家及32家上市企業(yè)入駐，其中包含華星光電、普聯(lián)等5家年產(chǎn)值超百億企業(yè)；引進騰訊研發(fā)培訓(xùn)基地、招商“智慧城”、華僑城“創(chuàng)想新城”、國際IT巨頭微軟、美國杜邦等知名企業(yè)入駐，筑就深圳唯一分類型產(chǎn)業(yè)園規(guī)劃、高科技產(chǎn)業(yè)園的“現(xiàn)代化國際化先進高技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)”。

【雙地鐵上蓋物業(yè)，多維交通樞紐】

雙地鐵上蓋綜合體：6號線/13號線（規(guī)劃中）公明廣場站聯(lián)通地下商業(yè)，6號線已通車；周邊地鐵18、29號線規(guī)劃中，南光、龍大雙高速免費通行，便捷通達南山、福田中心；廣深港高鐵已投入使用，30分鐘速達中國香港西九龍，贛深高鐵的建設(shè)，實現(xiàn)粵港澳大灣區(qū)半小時生活圈。

【造于央企，鉅筑60萬㎡城市綜合體】

世界500強中糧集團，在光明打造首個集居住、辦公和商業(yè)為一體的超60萬㎡綜合體大城。寫字樓是目前光明唯一在售約200m地標(biāo)準(zhǔn)甲級寫字樓；自帶約5萬㎡全時商業(yè)，其中3萬㎡打造為光明首個街區(qū)式集中主題商業(yè)，并且三分之一的商業(yè)后期由大悅城自持運營，引進眾多高端商業(yè)品牌；

周邊有光明大仟里、公明天虹等大型商業(yè)環(huán)伺，在未來有大規(guī)模舊改形成的超30萬㎡的區(qū)域高端商業(yè)集群，將以云景和天匯城為中心，共同成為光明區(qū)公明片區(qū)Zui大及人流量Zui為密集的商業(yè)新中心。

【云景悅街配套商業(yè)】

 大悅城運營：攜手全國商業(yè)（大悅城）團隊運營。光明是華南大區(qū)大悅城團隊首次進駐之地，打造光明首個美學(xué)生活街區(qū)，憑借品牌超強號召力，引入主流強勢品牌，目前已有喜茶、華潤LIFE生活超市、華為旗艦店、平安銀行、萬家LIFE超市、7-eleven等品牌入駐。

超凡理念：通過以“云”為核心設(shè)計概念，打造出五大主題區(qū)，分別為云端廣場、云舞廣場、云悅樂島、云夢庭院、云漫花街，多場景構(gòu)建出超凡一體化商業(yè)體驗，供各類人群尋找到屬于自我的享受空間；

【高端配置】

約200米天際地標(biāo)，傲立光明中芯，刷新光明寫字樓新高度，成就光明商務(wù)封面，更彰顯光明高大上的城市形象：

【通力電梯】采用芬蘭進口通力電梯，19臺高低區(qū)分配，全天候無等候商務(wù)空間，時刻享受高效流暢服務(wù)；

【高配車位比】停車場配有2154個停車位，通過智能停車系統(tǒng)管理實現(xiàn)高效停車及分區(qū)停車，保障出入高效無憂；

【低碳Low-e玻璃】在玻璃的材質(zhì)選取上，中糧云景廣場采用Low-e玻璃，不僅能起到隔音抗震效果，還能有效阻擋紫外線，隔絕有害光污染，降低室內(nèi)輻射，盡享舒適健康辦公；

【約克智能新風(fēng)系統(tǒng)】在中央空調(diào)及新風(fēng)系統(tǒng)上，中糧云景廣場選用業(yè)界出名的約克品牌，不僅有效降低室內(nèi)二氧化碳濃度，更盡可能排除室內(nèi)各種細菌、病毒，持續(xù)提供無污染的空氣環(huán)境；

【3C智慧健康運營管理體系】通過線上智慧平臺及線下服務(wù)，滿足企業(yè)發(fā)展需求及企業(yè)員工生活服務(wù)需求。

物業(yè)】以28年專業(yè)服務(wù)經(jīng)驗，依托智能化系統(tǒng)不斷完善管理物業(yè)體系，提升物業(yè)管理效率，降低管理成本，為企業(yè)發(fā)展保駕護航。

光明科學(xué)城核心引擎：中糧云景廣場的價值錨點

在粵港澳大灣區(qū)建設(shè)與深圳綜合性國家科學(xué)中心的雙重戰(zhàn)略疊加下，光明區(qū)已從昔日的城市邊緣地帶蛻變?yōu)樯钲诒辈恐行牡膽?zhàn)略高地。作為光明科學(xué)城的核心啟動區(qū)，這里不僅聚集了中山大學(xué)深圳校區(qū)、深圳理工大學(xué)等高等學(xué)府，更吸引了國家超算中心、合成生物研究設(shè)施等重大科技基礎(chǔ)設(shè)施落地。中糧云景廣場正位于光明大道與松白路交匯的黃金十字軸，地鐵6號線與13號線在此交匯，構(gòu)建起與南山、福田、寶安三區(qū)聯(lián)動的30分鐘商務(wù)通勤圈。這座由世界500強中糧集團旗下大悅城控股傾力打造的商務(wù)綜合體，憑借其guo與產(chǎn)品硬實力，已成為光明區(qū)寫字樓市場的biaogan項目。當(dāng)企業(yè)選擇在此設(shè)立辦公總部，實質(zhì)上是在搶占科學(xué)城產(chǎn)業(yè)升級的第一波紅利。

光明開發(fā)商一手辦公室招商：直連國企的核心優(yōu)勢

區(qū)別于市場上常見的二手轉(zhuǎn)租或代理招商，中糧云景廣場推出的光明開發(fā)商一手辦公室招商模式，為企業(yè)提供了Zui具保障的入駐路徑。開發(fā)商直接招商意味著企業(yè)可以跳過中間環(huán)節(jié)，獲得更透明的定價體系與更靈活的租賃條款。深圳市租天下實業(yè)發(fā)展有限公司作為本項目的授權(quán)招商服務(wù)方，深刻理解開發(fā)商對產(chǎn)業(yè)聚集的規(guī)劃要求。我們協(xié)助企業(yè)對接開發(fā)商的招商審核流程，確保符合光明區(qū)重點發(fā)展生命科學(xué)、新材料、智能制造等產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向的企業(yè)，能夠獲得優(yōu)先落位權(quán)。開發(fā)商一手房源的另一大優(yōu)勢在于，樓宇交付標(biāo)準(zhǔn)、公共區(qū)域裝修、機電設(shè)備配置均嚴格遵循中糧集團的產(chǎn)品質(zhì)量體系，不存在二手物業(yè)因改造不當(dāng)引發(fā)的消防隱患或管線老化問題。對于注重辦公環(huán)境品質(zhì)與長期穩(wěn)定經(jīng)營的企業(yè)，這種從源頭對接開發(fā)商的模式，是規(guī)避租賃風(fēng)險的Zui優(yōu)解。

物業(yè)管理處：全周期服務(wù)的運營保障

商務(wù)樓宇的長期價值不僅取決于硬件條件，更依賴于物業(yè)管理的專業(yè)水準(zhǔn)。中糧云景廣場的物業(yè)管理處由大悅城控股旗下中糧物業(yè)直接運營，這支團隊深耕深圳高端商務(wù)空間服務(wù)多年，在智能安防、環(huán)境維護、節(jié)能管理等領(lǐng)域建立了標(biāo)準(zhǔn)化執(zhí)行體系。項目采用的“云景智慧平臺”集成人臉識別門禁、智能停車系統(tǒng)、能耗監(jiān)控系統(tǒng)等模塊，物業(yè)管理處可通過數(shù)據(jù)分析實時優(yōu)化大堂動線、電梯調(diào)度、空調(diào)新風(fēng)配比等細節(jié)。值得關(guān)注的是，物業(yè)管理處定期組織的圈層活動——如產(chǎn)業(yè)政策宣講會、企業(yè)家沙龍、shuiwuchouhua講座——已形成獨特的生態(tài)價值。企業(yè)入駐后，實際上嵌入了一個由物業(yè)管理處精心運營的政企溝通網(wǎng)絡(luò)與產(chǎn)業(yè)協(xié)作社群，這對初創(chuàng)型科技企業(yè)和成長型中小企業(yè)而言，其隱性價值往往超過物業(yè)服務(wù)本身。

營銷中心：toushi項目價值的核心窗口

位于項目首層的營銷中心，承擔(dān)著展示中糧云景廣場產(chǎn)品基因與商務(wù)理念的職能。進入營銷中心的企業(yè)代表，可通過等比例沙盤直觀了解樓體退線設(shè)計、幕墻透光率、標(biāo)準(zhǔn)層得房率等關(guān)鍵數(shù)據(jù)。這里展示的不僅是大樓物理參數(shù)，更包含開發(fā)商對光明商務(wù)空間的前瞻思考：4.2米標(biāo)準(zhǔn)層層高解決了一般寫字樓的壓抑感，每層配備的新風(fēng)除霾系統(tǒng)回應(yīng)了科學(xué)城企業(yè)對研發(fā)環(huán)境潔凈度的要求。深圳市租天下實業(yè)發(fā)展有限公司的招商顧問駐場營銷中心，能夠依據(jù)企業(yè)的發(fā)展階段與預(yù)算規(guī)劃，提供3-6年租期方案建議。例如對生物醫(yī)藥企業(yè)，推薦北向樓層以保證實驗室恒溫需求；對金融科技公司，則建議高區(qū)樓層利用全景視野強化企業(yè)形象。營銷中心還設(shè)有數(shù)字選房系統(tǒng)，企業(yè)可實時查看各單元的采光模擬與VR漫游，這種透明化的展示方式，正是開發(fā)商專業(yè)實力的縮影。

空間產(chǎn)品力：從標(biāo)準(zhǔn)層到定制化辦公的解決方案

中糧云景廣場在空間規(guī)劃上展現(xiàn)了國企開發(fā)商對實用性商務(wù)空間的深度理解。標(biāo)準(zhǔn)層面積介于1800平方米至2300平方米之間，核心筒偏置設(shè)計使單元進深控制在12米以內(nèi)，自然采光效率提升25%以上。針對科技企業(yè)普遍存在的研發(fā)與行政混合辦公需求，開發(fā)商在樓板承重、電力容量、數(shù)據(jù)布線等方面預(yù)留了充裕的改造空間。深圳市租天下實業(yè)發(fā)展有限公司在協(xié)助客戶選址時，會根據(jù)企業(yè)人數(shù)、部門協(xié)作模式，借助BIM模型模擬不同工位布局方案。例如某AI算法企業(yè)選擇本項目的聯(lián)動策略是：將高區(qū)整層作為研發(fā)區(qū)，利用樓宇幕墻的隔音特性保障算法團隊工作專注度；中區(qū)劃分成投資路演廳與聯(lián)合實驗室，利用項目鄰近中山大學(xué)附屬第七醫(yī)院的區(qū)位優(yōu)勢，承接產(chǎn)學(xué)研轉(zhuǎn)化項目。這種基于空間顆粒度的組合方案，使寫字樓不再只是物理容器，而轉(zhuǎn)型為生產(chǎn)力協(xié)作平臺。

區(qū)域紅利與產(chǎn)業(yè)生態(tài)的乘數(shù)效應(yīng)

選擇中糧云景廣場的決策，本質(zhì)上是選擇與光明科學(xué)城的發(fā)展節(jié)奏同頻共振。項目周邊已形成“一城三苑”人才房供應(yīng)體系，配合深圳市實驗學(xué)校光明分校、中山大學(xué)附屬學(xué)校等教育資源，有效吸附了高端技術(shù)人才在此安居。企業(yè)在此辦公，員工通勤時間可控制在20分鐘生活圈內(nèi)，這一指標(biāo)在南山科技園已難以實現(xiàn)。更值得關(guān)注的是鳳凰城片區(qū)的產(chǎn)業(yè)協(xié)同效應(yīng)：華星光電、歐菲光、普聯(lián)技術(shù)等龍頭企業(yè)已構(gòu)建起光電顯示與智能終端產(chǎn)業(yè)集群，中糧云景廣場恰位于該產(chǎn)業(yè)鏈的樞紐位置。深圳市租天下實業(yè)發(fā)展有限公司經(jīng)辦的某新材料企業(yè)案例顯示，入駐項目后，其團隊與華星光電的供應(yīng)鏈對接效率提升了40%，得益于物理距離的縮短與物業(yè)管理處組織的企業(yè)互訪活動。這種由空間聚集產(chǎn)生的知識溢出效應(yīng)，正在重構(gòu)光明區(qū)的商務(wù)成本公式。

長效資管視角下的租賃評估模型

對于需要持有或長期租賃物業(yè)的企業(yè)，中糧云景廣場提供了極具競爭力的資產(chǎn)配置選項。項目采用的“租售并舉”策略，允許企業(yè)根據(jù)現(xiàn)金流狀況選擇先租后買或直接購置產(chǎn)權(quán)。深圳市租天下實業(yè)發(fā)展有限公司在企業(yè)決策輔助中，引入了包含公攤率、物業(yè)管理費、空調(diào)加時費、車位配比等12項參數(shù)的評分體系。實證數(shù)據(jù)顯示，本項目在“電梯等待時間”“衛(wèi)生間配置比例”“大堂商務(wù)接待容量”等維度的得分，比同片區(qū)競爭項目高出18%至23%。這得益于開發(fā)商在前期設(shè)計階段對員工動線的人性化考量：14臺通力電梯分高低區(qū)運行，高峰等待時間控制在30秒內(nèi)；每層預(yù)留的凈水直飲系統(tǒng)與母嬰室，在企業(yè)招聘時成為隱性競爭力。這些細節(jié)在短期內(nèi)未必直接反映在租金表上，但通過深圳市租天下實業(yè)發(fā)展有限公司提供的3年期綜合持有成本分析，企業(yè)能夠清晰看到項目的真實性價比。

招商服務(wù)體系的專業(yè)化賦能

在服務(wù)流程上，深圳市租天下實業(yè)發(fā)展有限公司與中糧云景廣場營銷中心建立了“前置需求診斷—跨部門資源協(xié)調(diào)—后續(xù)運營支持”的三階段服務(wù)體系。初步診斷階段，招商顧問會要求企業(yè)提供組織架構(gòu)圖與近兩年人員增長曲線，以此測算Zui優(yōu)辦公面積與彈性擴展空間。協(xié)調(diào)階段，我們幫助企業(yè)對接光明區(qū)工信局、科創(chuàng)局，解讀“3+1”產(chǎn)業(yè)扶持政策中關(guān)于租金補貼與裝修補貼的申請細則。后續(xù)階段，物業(yè)管理處與服務(wù)機構(gòu)聯(lián)合推出“入駐無憂包”，包括工商變更代辦、家具供應(yīng)商比價、IT系統(tǒng)遷移等25項增值服務(wù)。這種深度介入模式，源自我們對企業(yè)辦公選址本質(zhì)的理解：這不是一次簡單的空間租賃，而是關(guān)于企業(yè)未來3至5年生產(chǎn)效率的系統(tǒng)性投資。只有當(dāng)寫字樓的功能模塊與企業(yè)運營痛點形成精準(zhǔn)咬合，物業(yè)的物理價值才能轉(zhuǎn)化為組織的商業(yè)價值。