南海意庫租賃中心侯

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南海意庫在租房源介紹：

整層： 4331.93.84平 送精裝修 送多個花園露臺

得房率：78%

層高：4米，

物業(yè)費：8元/平，

距2號線水灣地鐵站100m，距海上世界地鐵站500米，多條公交通達

海上世界商圈，近匯港購物中心、水灣1979

 

二、南海意庫的背景由來：

在深圳南山區(qū)蛇口港附近，有這樣一棟建筑：外表呈現(xiàn)臺階層狀，每一層的屋頂上都有一片小型植物園，外表大面積覆蓋爬墻植物，屋頂鋪設(shè)了太陽能板；

理念

陳佳明告訴記者，蛇口Zui早什么也沒有,開始的思想是如何把這里打造成適合居住的地方。80年代建設(shè)深圳，需要外面人進來，要愿意到這里來扎根。之前招商局的袁庚董事長算改革開放的一代，提的概念就是蛇口要建設(shè)成適合人類生活的地方，這是蛇口房地產(chǎn)如何做綠色的Zui早的思想起源。“袁董認為要跟自然去貼近，并不是用很多技術(shù)去改變自然，而是跟自然融合，和諧共生的概念?！彼f。

到了2000年之后有了綠色地產(chǎn)概念，招商就在找美國的綠色建筑標準。“國際上有的，我們就拿進來用。到后面就是從蛇口走向全國，不只是單純的從建筑到社區(qū)。目前的階段叫做綠生活的階段，不只是對某個項目，某個片區(qū)，而是要從生活的角度來理解。”陳佳明表示。

陳佳明還介紹，國際上提了1.5度的概念，其實建筑上也在提的?！吧仙铰?lián)合國是全球的溫度上升不能超過1.5度，超過1.5度之后會面臨生態(tài)問題。我們在建筑層面每個小區(qū)，每個片區(qū)的規(guī)劃設(shè)計都不允許對環(huán)境造成1.5度以上的提升，這是我們很早在做的事情?！?/p>

在談到具體目標時，陳佳明表示，短期目標就是立刻見效的，長期是方向性的。短期會更細化一些，更有一些節(jié)點性的要求。比如對目標進行分解，短期內(nèi)是圍繞著三塊：建設(shè)、運營以及綠色建筑。例如，工業(yè)化的建筑，要通過研究分析工業(yè)化到底要做什么的指標，綠色建筑要做到什么樣的指標，運營的能耗占到什么樣的水準，才能保證長期目標的實現(xiàn)。

陳佳明認為，碳中和的概念提出后大家會更重視綠建這個事情，原來可能央企會更注重這塊，很多私企、個人開發(fā)商對這塊可能不是那么重視，但“后期都要貼著國家戰(zhàn)略走，這塊會引起開發(fā)商的重視，如果大家都做這個事情，我們做的時候便利性也會更強一點?！?/p>

建造

在建造技術(shù)方面，陳佳明向記者表示，招商新業(yè)務(wù)的技術(shù)算是比較新的，應(yīng)用了結(jié)構(gòu)優(yōu)化，對節(jié)能把控得非常嚴?！皬?004年之后所有項目都會做這些事，比如，風怎樣走不影響室外的環(huán)境，海邊建筑如何利用海邊的風和海水等等。”

關(guān)于建造過程中的節(jié)能減排，招商正在更多地采用裝配式建筑，這在建筑過程中有一些減排效應(yīng)。比如，人工費用、用水、材料、垃圾的減少。傳統(tǒng)的工藝可能工期會在90天，裝配式建筑大概是45天，節(jié)省一半。還有一個好處是從綠色建筑的角度，沒有什么味道，材料的把控非常容易，因為在工廠已經(jīng)控制好了?！叭珖难b配式的面積是不小的數(shù)量，我們裝配式占比在新建項目中占到40%左右?！标惣衙鞅硎?。

裝配式建筑需要模式化和標準化。住宅的標準化程度很高，非常適合，目前大部分的量在住宅。而商場一般就只有幾層，每個商場的情況又不一樣，相對就比較難做。

陳佳明介紹，國內(nèi)現(xiàn)在建筑本體基本已經(jīng)成熟了，裝修這塊剛剛起步。后期裝修在公寓和酒店上已經(jīng)有現(xiàn)成的做法，實施的效果也不錯。而住宅裝修有一個接受度的問題?！澳壳罢猩陶谕黄疲鲞@個事情。這套工藝是成熟的，只是說人的接受程度。”

他認為，現(xiàn)在建材行業(yè)很多企業(yè)其實是舍得在環(huán)保這塊投入的，有免燒技術(shù)的產(chǎn)生。目前很多的傳統(tǒng)裝修單位也在走裝配式內(nèi)裝的方向，在做材料集約化的內(nèi)容。對于建筑總包單位，這些施工單位在自發(fā)地用一些建筑工業(yè)化的材料，比如說傳統(tǒng)的木模都拋棄了，現(xiàn)在用鋁，可以重復(fù)利用，也能夠省成本。鋁一次性的投入會高，重復(fù)利用之后會便宜，工藝會好很多。木板拼有縫隙，鋁的平整度高很多。

在陳佳明看來，令他印象Zui深的不是長三角或者是珠三角，反而是武漢這樣的中部區(qū)域的總包施工單位。他去中國香港看過的工地都是木板，反而是內(nèi)地做的更好，包括塔架和搭防護板。“傳統(tǒng)的都是從下搭到頂，用木和竹子。中國香港還是用竹子，內(nèi)地現(xiàn)在基本上不用竹子了，都是用鋼管做了。Zui新的工藝已經(jīng)不是用鋼管了，只做鋁的?！?/p>

在綠色建筑的成本方面，招商之前統(tǒng)計過，在住宅上，做到國家綠色一星建筑會增加10塊錢以內(nèi)每平米，二星前期可能會增加40塊錢，三星會加80塊錢。在商業(yè)建筑上，二星要增加100，三星要增加200。

陳佳明表示：“綠色建筑說節(jié)能20%，其實租戶對這件事沒有那么敏感。有時真的就是我們的社會責任感在推進我們做綠色。外籍企業(yè)入住的銀行業(yè)，金融業(yè)，可能對建筑本身要求就高，做well建筑認證，對他來說是一種吸引力，我們深圳一棟樓做了認證，之后被浦發(fā)銀行整棟拿走了?！?/p>

運營

在建造環(huán)節(jié)完成之后，建筑運營環(huán)節(jié)對于節(jié)能也至關(guān)重要。陳佳明表示：“集團有一個貫徹央企的節(jié)能減排統(tǒng)計的工作，這是所有央企都在做的事情，不管是中石化，中石油，中國移動都會有這套系統(tǒng)，我們每個月往上報的?！?/p>

陳佳明介紹，招商做了很多的能源統(tǒng)計工作，包括平臺端的，項目端的數(shù)據(jù)搜集工作。他覺得還不夠，現(xiàn)在只是把數(shù)據(jù)搜集起來。要反映到項目的運維，策略，控制方面才有真正實際的效果，否則只是分析數(shù)據(jù)。

招商也在做數(shù)字化管理方面的內(nèi)容，包括智慧商業(yè)、樓宇智控等。“能源管理想通過設(shè)施設(shè)備的系統(tǒng)來做。我們按照城市來的，比如廣州這個城市做一個，北京做一個，武漢做一個，每個城市可能做一個之后，把這個城市所有的項目做集中的管理?！?/p>

陳佳明認為：“這些很容易類比成自動駕駛的概念，原來可能得靠人去管現(xiàn)場。外國可能物業(yè)管理的經(jīng)驗比較多，國內(nèi)商場管理沒幾個超過20年，基本是空白的，數(shù)字化手段能夠把這些管理的內(nèi)容取代掉。本來就不專業(yè)，不如用現(xiàn)代的技術(shù)取代?！?/p>

在樓控診斷方面招商也面臨著一些困難。陳佳明介紹，一是基于數(shù)據(jù)的分析做工作，第二個是用專家對前期的設(shè)計提優(yōu)化。數(shù)據(jù)很難采集，投入成本也比較高?！皩τ谡猩虂碚f，十幾個運營項目是沒法做太深的分析，體量不夠，又分散在全國，核算對比分析有時沒有多大的意義。”

目前，國內(nèi)很多建筑實行建管分離。陳佳明認為建管分離可能也存在一定的問題。國外建管往往是一體的，建了這個樓的人，真的留這里負責樓后面的一些事情。而國內(nèi)的人建完之后下一個項目馬上開始了，基本上不在同一個公司，很大的概率會被其他的公司挖走了。因為開發(fā)量太大了，有經(jīng)驗的人很少，這個時候就形不成建設(shè)管理一體，這是一個目前的矛盾點。

陳佳明表示，建管分離之后，建設(shè)階段要控成本，就不管后面的東西了，因為不對后端負責。后端也想對前端提一些要求，比如智能的配電柜。前端做著發(fā)現(xiàn)預(yù)算不夠，什么地方能砍就先砍，不影響功能的先砍?！拔覀兡壳霸诜治鲆粋€事，就是站在整個總部的層面考慮，前期投入和后期運營要有平衡點?！?/p>

比如，招商分析了很多空調(diào)設(shè)備，南海意庫這個樓就用了磁懸浮的空調(diào)冷機，效率會更高，價格也貴一倍。很多其他項目因為成本太高用不了磁懸浮空調(diào)，導(dǎo)致后期能耗較高?！袄?，希爾頓酒店建好之后，運營了三年，能耗太高了，公司自己掏錢重新買臺空調(diào)來改。在這種情況下，公司就會反思這個事情?！标惣衙鞲嬖V記者。

 

南海意庫：蛇口片區(qū)城市更新的活態(tài)樣本南海意庫并非一座孤立的寫字樓，而是深圳南山蛇口片區(qū)工業(yè)遺產(chǎn)活化與現(xiàn)代辦公空間融合的典型實踐。其前身是建于上世紀80年代的外貿(mào)倉庫群，承載著中國首批經(jīng)濟特區(qū)對外貿(mào)易的歷史記憶。2007年啟動改造后，項目保留紅磚坡屋頂、鋼架結(jié)構(gòu)與斑駁墻體等工業(yè)肌理，植入綠色建筑標準、智能樓宇系統(tǒng)與開放共享空間。這種“修舊如舊、新舊共生”的策略，使南海意庫超越了單純物理空間的功能屬性，成為蛇口從“工業(yè)銹帶”轉(zhuǎn)向“創(chuàng)新秀帶”的空間錨點。在南山這片匯聚騰訊、大疆、邁瑞等科技巨頭的熱土上，南海意庫以文化厚度平衡技術(shù)密度，為入駐企業(yè)提供了稀缺的人文語境與身份認同。深圳南山寫字樓的價值重構(gòu)邏輯深圳南山寫字樓市場已進入深度分化階段。傳統(tǒng)甲級寫字樓強調(diào)硬件參數(shù)與區(qū)位高度，而新一代辦公載體更注重生態(tài)適配性——即空間能否支撐企業(yè)的組織進化、人才留存與品牌敘事。南海意庫所在的深圳南山寫字樓集群，正經(jīng)歷一場靜默卻深刻的范式遷移：從“租用面積”轉(zhuǎn)向“租用場景”，從“交付工位”轉(zhuǎn)向“交付生態(tài)”。這里沒有千篇一律的玻璃幕墻叢林，取而代之的是庭院式組團布局、屋頂農(nóng)場、藝術(shù)廊道與社區(qū)級共享會議室。這種設(shè)計背后，是對知識工作者行為模式的深度響應(yīng)——研究表明，跨樓層偶遇頻次提升23%時，跨部門協(xié)作提案量顯著增長。南海意庫通過壓縮電梯核心筒、放大公共灰空間、設(shè)置多標高步行路徑，在物理層面催化了非正式交流的發(fā)生概率。對成長型科技企業(yè)而言，此處不僅是辦公場所，更是組織文化的實體化容器。租賃中心物業(yè)管理處：服務(wù)顆粒度決定運營效率上限在寫字樓租賃鏈條中，“租賃中心物業(yè)管理處”常被簡化為合同簽署與費用收繳節(jié)點，但深圳市租天下實業(yè)發(fā)展有限公司運營的南海意庫租賃中心物業(yè)管理處，將其重新定義為全周期企業(yè)服務(wù)中樞。該處不設(shè)前臺隔離帶，采用開放式服務(wù)島設(shè)計，配置企業(yè)服務(wù)專員、政策對接顧問與空間優(yōu)化師三類角色。企業(yè)入駐前，可獲取基于行業(yè)特性的空間動線模擬報告；入駐中，物業(yè)系統(tǒng)直連南山區(qū)政府“i企服務(wù)平臺”，實現(xiàn)高新技術(shù)企業(yè)認定、穩(wěn)崗補貼申領(lǐng)等事項預(yù)審；退租時，提供二手設(shè)備回收評估與下一處辦公選址協(xié)同。這種將行政服務(wù)嵌入業(yè)務(wù)流的做法，本質(zhì)是把物業(yè)管理從成本中心轉(zhuǎn)化為效率杠桿。尤其對處于A輪至B輪融資關(guān)鍵期的初創(chuàng)團隊，節(jié)省的每小時事務(wù)性時間，都可能轉(zhuǎn)化為一次關(guān)鍵客戶拜訪或技術(shù)方案迭代。蛇口辦公室地鐵口：通勤半徑重定義辦公選址邏輯“蛇口辦公室地鐵口”這一表述，表面指向交通便利性，實則揭示深圳辦公選址邏輯的根本性轉(zhuǎn)變。南海意庫距地鐵2號線東角頭站步行僅280米，但其價值遠不止于“Zui后一公里”。蛇口作為深圳Zui早實行土地有償使用制度的區(qū)域，已形成成熟的城市毛細血管網(wǎng)絡(luò)：1公里內(nèi)覆蓋4個地鐵出入口、7條公交干線、2處共享單車樞紐及蛇口郵輪母港接駁點。更重要的是，該區(qū)域通勤人群構(gòu)成高度同質(zhì)——約65%為30—45歲科技從業(yè)者，平均教育背景為碩士及以上，家庭年收入中位數(shù)超全市均值2.3倍。這意味著，企業(yè)在此選址不僅降低員工通勤成本，更天然獲得高匹配度人才池。當行業(yè)競爭從產(chǎn)品維度延伸至組織吸引力維度，“蛇口辦公室地鐵口”便成為人才決策的關(guān)鍵觸點：它代表著一種可預(yù)期的生活質(zhì)量、可驗證的社群歸屬與可持續(xù)的職業(yè)發(fā)展環(huán)境?？臻g即戰(zhàn)略：為什么選擇南海意庫需要系統(tǒng)性判斷企業(yè)選擇辦公地址，本質(zhì)是在選擇未來三年的戰(zhàn)略執(zhí)行環(huán)境。南海意庫的價值不能被簡化為“深圳南山寫字樓”的區(qū)位標簽，而需置于三個坐標系中交叉驗證：-時間坐標：蛇口片區(qū)產(chǎn)業(yè)能級持續(xù)躍升，2023年南山區(qū)PCT國際專利申請量占全國比重達4.7%，南海意庫正位于南山“科技創(chuàng)新軸”與“海洋經(jīng)濟帶”交匯處；- 空間坐標：項目周邊3公里內(nèi)集聚招商局集團、中集集團、華大基因等總部機構(gòu)，產(chǎn)業(yè)鏈協(xié)同半徑顯著縮短； -服務(wù)坐標：深圳市租天下實業(yè)發(fā)展有限公司構(gòu)建的“空間服務(wù)矩陣”，涵蓋法律合規(guī)支持、跨境支付通道、技術(shù)成果轉(zhuǎn)化平臺等12類增值服務(wù)。這種立體化支撐體系，使南海意庫成為企業(yè)從生存走向發(fā)展的戰(zhàn)略支點。當辦公空間不再僅承擔物理承載功能，而成為連接政策、資本、人才與市場的神經(jīng)節(jié)點，租賃決策便升維為組織能力構(gòu)建的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。在確定性消退的時代，選擇即承諾在深圳這座高速迭代的城市里，南海意庫的存在本身即是一種宣言：真正的辦公價值，不在于建筑高度，而在于它能否成為企業(yè)生長的穩(wěn)定基座。蛇口辦公室地鐵口所代表的，不僅是地理上的可達性，更是時代對企業(yè)韌性提出的隱性要求——當外部環(huán)境充滿變數(shù)，一個具備文化厚度、服務(wù)縱深與生態(tài)密度的空間，就是Zui可靠的確定性來源。深圳市租天下實業(yè)發(fā)展有限公司持續(xù)深化南海意庫的運營邏輯，正是基于這一認知：zuihao的物業(yè)管理，是讓企業(yè)忘記物業(yè)的存在；Zui成功的租賃服務(wù)，是讓空間本身成為企業(yè)競爭力的組成部分。