房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)、加速資產(chǎn)周轉(zhuǎn)、緩解現(xiàn)金流壓力等原因，經(jīng)常通過“工抵房”的形式，支付建筑施工方工程款。然而，“工抵房”抵償工程款的特殊交易模式，因其業(yè)務(wù)鏈條長、涉及主體多、法律關(guān)系復(fù)雜，在稅務(wù)處理上存在諸多模糊地帶與潛在風(fēng)險(xiǎn)。本文將聚焦房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和施工企業(yè)“工抵房”業(yè)務(wù)涉及的稅務(wù)處理，助力企業(yè)規(guī)避“工抵房”業(yè)務(wù)涉及的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

一

概述

“工抵房”指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目分包給建筑施工方后，由于各種原因無法支付工程款，從而將已建成或尚未建成的開發(fā)產(chǎn)品“支付”給建筑施工方，用于抵減施工企業(yè)尚未支付的工程款。

二

以房抵工程款業(yè)務(wù)形式

“以房抵工程款”的形式多樣，實(shí)務(wù)中常見的形式主要是以下兩種：

第一種形式是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品抵頂施工企業(yè)工程款，不涉及產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移和資金支付，由第三方購買者與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)網(wǎng)簽商品房買賣合同，因資金監(jiān)管的要求，購買者將房款支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，網(wǎng)簽商品房買賣合同，并辦理按揭貸款（如需），房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將購房款退還給施工企業(yè)。業(yè)務(wù)流程圖如下：

第二種形式是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移給施工企業(yè)，施工企業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)網(wǎng)簽商品房買賣合同，施工企業(yè)抵頂?shù)拈_發(fā)產(chǎn)品，后期用于員工宿舍、辦公或出租等。業(yè)務(wù)流程圖如下：

三

財(cái)稅處理及風(fēng)險(xiǎn)提示

（一）會(huì)計(jì)處理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為債務(wù)人，以開發(fā)產(chǎn)品清償應(yīng)付的工程款，這種抵債方式屬于債務(wù)重組的一種方式。上述兩種抵債方式會(huì)計(jì)處理分析如下。

1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第12號—債務(wù)重組》第十條及2021年債務(wù)重組準(zhǔn)則實(shí)施問答，債務(wù)重組不屬于企業(yè)的日?；顒?dòng)，因此債務(wù)重組不適用收入準(zhǔn)則，不應(yīng)作為存貨的銷售處理。所清償債務(wù)賬面價(jià)值與存貨賬面價(jià)值之間的差額，記入“其他收益”科目。

2.施工企業(yè)

從施工企業(yè)角度分析，第一種抵債方式，因不涉及產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，會(huì)計(jì)處理相對簡單，主要是債權(quán)的收回，增加銀行存款，減少應(yīng)收賬款，如抵債資產(chǎn)的價(jià)值與債權(quán)賬面存在差異，根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則12號—債務(wù)重組》（財(cái)會(huì)〔2019〕9號）并參考該準(zhǔn)則應(yīng)用指南，差額計(jì)入“投資收益”。第二種抵債方式涉及產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第12號——債務(wù)重組》第六條規(guī)定，債權(quán)人根據(jù)后期用途進(jìn)行固定資產(chǎn)或投資性房地產(chǎn)的成本計(jì)量。

（二）稅務(wù)處理

1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

無論是第一種抵債方式還是第二種抵債方式，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來講，抵債業(yè)務(wù)涉及增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅和印花稅。

（1）增值稅

根據(jù)《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號）的規(guī)定，銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，是指有償提供服務(wù)、有償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)。有償，是指取得貨幣、貨物或者其他經(jīng)濟(jì)利益。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)抵債業(yè)務(wù)可以理解為換取了其他經(jīng)濟(jì)利益，應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”繳納增值稅。

（2）企業(yè)所得稅

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）第七條規(guī)定，企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于抵償債務(wù)的行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入（或利潤）的實(shí)現(xiàn)。確認(rèn)收入（或利潤）的方法和順序?yàn)椋?/p>

①按本企業(yè)近期或本年度Zui近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價(jià)格確定；

②由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價(jià)值確定；

③按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15%，具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。

因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要視同銷售繳納企業(yè)所得稅。

（3）土地增值稅

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）第三條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于抵償債務(wù)，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入按下列方法和順序確認(rèn)：

①按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定;

②由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價(jià)格或評估價(jià)值確定。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要按照上述方法和順序來確認(rèn)收入金額繳納土地增值稅。

（4）印花稅

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和施工企業(yè)簽訂的《商品房買賣合同》需要按照產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)萬分之五征收印花稅。

2.施工企業(yè)

在第一種抵債方式下，施工企業(yè)為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供建筑服務(wù)繳納增值稅和企業(yè)所得稅，其納稅義務(wù)時(shí)間不是在抵債環(huán)節(jié)產(chǎn)生，增值稅的納稅義務(wù)時(shí)間根據(jù)財(cái)稅〔2016〕36號第四十五條規(guī)定確認(rèn)，企業(yè)所得稅納稅義務(wù)時(shí)間根據(jù)企業(yè)所得稅法實(shí)施條例第二十三條（二）規(guī)定確認(rèn)。如在抵債環(huán)節(jié)產(chǎn)生了投資損失，需要按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布〈企業(yè)資產(chǎn)損失所得稅稅前扣除管理辦法〉的公告》（國家稅務(wù)總局公告2011年第25號）第二十二條第（六）項(xiàng)規(guī)定，屬于債務(wù)重組的，應(yīng)有債務(wù)重組協(xié)議及其債務(wù)人重組收益納稅情況說明”的規(guī)定，準(zhǔn)備資料留存?zhèn)洳椤?/p>

在第二種抵債方式下，施工企業(yè)為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供建筑服務(wù)的增值稅和企業(yè)所得稅與第一種相同，施工企業(yè)在抵債環(huán)節(jié)會(huì)涉及到契稅和印花稅。契稅實(shí)行3%～5%的幅度稅率，具體契稅適用稅率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在稅率范圍內(nèi)按照本地區(qū)的實(shí)際情況確定。印花稅按照產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)萬分之五征收印花稅。在持有環(huán)節(jié)，可能涉及增值稅、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅。在處置環(huán)節(jié)，可能涉及增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅和印花稅。因此涉及以房抵債的業(yè)務(wù)，將產(chǎn)權(quán)辦理到施工企業(yè)名下，施工企業(yè)要綜合考慮后續(xù)房屋用途和稅費(fèi)問題。

（三）風(fēng)險(xiǎn)提示

1.視同銷售的風(fēng)險(xiǎn)

“工抵房”業(yè)務(wù)中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅均應(yīng)視同銷售確認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)銷售收入。而實(shí)際上，以開發(fā)的完工產(chǎn)品抵頂工程款常常存在折價(jià)抵頂或溢價(jià)抵頂?shù)男袨椋匆缘陀谑袌龉实膬r(jià)格或高于市場公允價(jià)格抵減工程款。以低于市場公允價(jià)的行為往往容易被稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定“交易價(jià)款偏低且無正當(dāng)理由”，進(jìn)而被稅務(wù)機(jī)關(guān)納稅調(diào)整。

根據(jù)《Zui高人民法院關(guān)于印發(fā)<全國法院貫徹實(shí)施民法典工作會(huì)議紀(jì)要》的通知》（以下簡稱：“通知”）中關(guān)于對《民法典》第五百三十九條規(guī)定的明顯不合理低價(jià)或者高價(jià)的說明，Zui高人民法院認(rèn)為，判定是否屬于明顯不合理低價(jià)或高價(jià)，應(yīng)當(dāng)以交易當(dāng)?shù)匾话憬?jīng)營者的判斷，并參考交易當(dāng)時(shí)交易地的物價(jià)部門指導(dǎo)價(jià)或者市場交易價(jià)，結(jié)合其他相關(guān)因素綜合考慮予以認(rèn)定。轉(zhuǎn)讓價(jià)格達(dá)不到交易時(shí)交易地的指導(dǎo)價(jià)或者市場交易價(jià)百分之七十的，一般可以視為明顯不合理的低價(jià)；對轉(zhuǎn)讓價(jià)格高于當(dāng)?shù)刂笇?dǎo)價(jià)或者市場交易價(jià)百分之三十的，一般可以視為明顯不合理的高價(jià)。

因此，為了避免稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅調(diào)整，房屋的售價(jià)可低于市場價(jià)格，但不能低于市場價(jià)格的70%。

2.工程款跟房屋價(jià)款差額的處理

實(shí)際工程款與抵債房屋價(jià)款很難完全一致，通常情況下，施工企業(yè)為了盡快收回款項(xiàng)，會(huì)做出讓步，對于施工企業(yè)會(huì)產(chǎn)生債務(wù)重組的損失，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)產(chǎn)生債務(wù)重組的利得。債務(wù)重組的損失需準(zhǔn)備備查資料證明損失的真實(shí)性。

四

實(shí)務(wù)案例分析

（一）案例分析一：施工企業(yè)不涉及產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移

A房地產(chǎn)開發(fā)公司用商業(yè)地產(chǎn)抵頂B建筑公司1090萬元的工程款，該房開項(xiàng)目已竣備交房。開發(fā)產(chǎn)品的賬面成本為700萬元（不含稅）。自然人C與A公司簽訂購房合同，合同價(jià)款為1090萬，三方簽訂抵債協(xié)議。不考慮其他稅費(fèi)。分析抵債環(huán)節(jié)房開公司和施工企業(yè)財(cái)稅處理。

1.稅務(wù)分析

（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

房開公司需要按照商業(yè)1090萬元作為增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、印花稅的計(jì)稅依據(jù)，計(jì)算相應(yīng)的稅款。

（2）施工企業(yè)

施工企業(yè)由對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的債權(quán)轉(zhuǎn)為對實(shí)際購房人的債權(quán)。

2.會(huì)計(jì)處理

（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

借：應(yīng)付賬款    1090

　　貸：開發(fā)產(chǎn)品    700

　　    應(yīng)交稅費(fèi)--應(yīng)交增值稅(銷項(xiàng)稅額)    98.1（1090*9%）

　　      其他收益--債務(wù)重組收益    291.9

（2）施工企業(yè)

 借：應(yīng)收賬款    1090 （實(shí)際購房人）

       貸：應(yīng)收賬款    1090（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）

（二）案例分析二：施工企業(yè)涉及產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移

A房地產(chǎn)開發(fā)公司用商業(yè)地產(chǎn)抵頂B施工企業(yè)1090萬元的工程款，該房開項(xiàng)目已竣備交房。開發(fā)產(chǎn)品的賬面成本為700萬元（不含稅）。B施工企業(yè)與A房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)網(wǎng)簽商品房買賣合同，合同價(jià)款1090萬元。抵償之后，雙方債權(quán)債務(wù)結(jié)清，假定B施工企業(yè)收到商業(yè)后作為固定資產(chǎn)自用。契稅稅率為3%，不考慮其他稅費(fèi)。分析房地產(chǎn)開發(fā)公司和施工企業(yè)抵債環(huán)節(jié)財(cái)稅處理。

1.稅務(wù)分析

（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要按照1090萬元作為增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、印花稅的計(jì)稅依據(jù)，計(jì)算相應(yīng)的稅款。

（2）施工企業(yè)

施工企業(yè)同意以房屋抵償工程款，對于債權(quán)部分需要開具建筑服務(wù)發(fā)票給房開公司。接受的抵債房屋，在持有期間需要按照固定資產(chǎn)管理，計(jì)提折舊并繳納房產(chǎn)稅。

2.會(huì)計(jì)處理

（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以存貨清償債務(wù)，不確認(rèn)主營業(yè)務(wù)收入，而是將所清償債務(wù)賬面價(jià)值1090萬元與轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)賬面價(jià)值700萬元之差，扣除應(yīng)確認(rèn)的銷項(xiàng)稅額98.1萬元，余額計(jì)入“其他收益”科目。

借：應(yīng)付賬款    1090

　　貸：開發(fā)產(chǎn)品    700

（2）施工企業(yè)

建筑公司在對固定資產(chǎn)初始確認(rèn)時(shí)，應(yīng)以放棄債權(quán)的價(jià)值1090萬元和支付的契稅32.7萬元，并考慮取得房開公司的進(jìn)項(xiàng)稅額98.10萬元，應(yīng)以1024.6萬元（1090+32.7-98.1）作為固定資產(chǎn)入賬價(jià)值。

借：固定資產(chǎn)    1024.6（1090+32.7-98.1）

      應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅-進(jìn)項(xiàng)稅額    98.10

      貸：應(yīng)收賬款    1090

            銀行存款   32.7

五

總結(jié)

“工抵房”業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在特定市場環(huán)境下緩解資金壓力、盤活資產(chǎn)的重要工具，但其本質(zhì)是一項(xiàng)復(fù)雜的債務(wù)重組行為，而非簡單的銷售活動(dòng)，業(yè)務(wù)模式的選擇和定價(jià)的公允性是決定稅負(fù)高低與風(fēng)險(xiǎn)大小的兩大關(guān)鍵因素。企業(yè)開展此類業(yè)務(wù)時(shí)，必須前置稅務(wù)規(guī)劃，規(guī)范協(xié)議管理，并充分留存相關(guān)資料，從而在達(dá)成商業(yè)目的的同時(shí)，確保財(cái)稅處理的合規(guī)性，有效規(guī)避潛在的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。建議企業(yè)在實(shí)際操作前積極與主管稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通，或在復(fù)雜情況下咨詢專業(yè)機(jī)構(gòu)的意見。

實(shí)務(wù)中“工抵房”的形式很多，比如直接將完工產(chǎn)品或未完工產(chǎn)品產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移建筑施工單位或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)跨項(xiàng)目將其他項(xiàng)目完工產(chǎn)品抵減建筑施工單位工程款等方式進(jìn)行產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓，那么如果按此類方式轉(zhuǎn)讓，稅收法律法規(guī)是怎么規(guī)定的？類似方式的轉(zhuǎn)讓會(huì)對后續(xù)帶來什么稅收關(guān)系的發(fā)生？實(shí)務(wù)中應(yīng)該怎么做去減輕稅負(fù)？

一、如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)把工抵房直接抵給建筑施工企業(yè)，由建筑施工企業(yè)未來持有不動(dòng)產(chǎn)，在這種情況下，涉及到稅費(fèi)情況如下：

1.增值稅及附加稅：

根據(jù)《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》(財(cái)稅〔2016〕36號)的規(guī)定，銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，是指有償提供服務(wù)、有償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)。有償，是指取得貨幣、貨物或者其他經(jīng)濟(jì)利益。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自己開發(fā)的不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)品用于抵償應(yīng)支付的工程款，屬于取得其他經(jīng)濟(jì)利益行為，視為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售不動(dòng)產(chǎn)，其抵減工程款視為其銷售不動(dòng)產(chǎn)預(yù)收賬款，應(yīng)納稅申報(bào)預(yù)繳增值稅，同時(shí)相應(yīng)的附加稅也要進(jìn)行同期申報(bào)。如果不動(dòng)產(chǎn)已建造完成，滿足直接交付的條件，增值稅以發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項(xiàng)確認(rèn)納稅義務(wù)，這樣“工抵房”應(yīng)按正式申報(bào)繳納增值稅，同時(shí)相應(yīng)的附加稅也要申報(bào)。

2.企業(yè)所得稅：

根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》(國稅發(fā)〔2009〕31號)“第七條企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入(或利潤)的實(shí)現(xiàn)?！?/p>

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以非貨幣性資產(chǎn)償債抵減工程款，應(yīng)視同銷售不動(dòng)產(chǎn)，企業(yè)所得稅應(yīng)確認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)銷售收入并結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品成本。

3.土地增值稅：

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)[2006]187號)第三條非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定：(一)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入按下列方法和順序確認(rèn)：

1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定;　

2.由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價(jià)格或評估價(jià)值確定。

“工抵房”行為發(fā)生在項(xiàng)目清算前，按照政策規(guī)定，抵賬的不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)視同銷售計(jì)入土增稅清算收入，對應(yīng)分?jǐn)偟牡拈_發(fā)成本予以計(jì)入扣除項(xiàng)目金額。發(fā)生在項(xiàng)目清算后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對抵賬行為參照正常的尾盤銷售，申報(bào)繳納土增稅。

依據(jù)相關(guān)的稅收法律法規(guī)的規(guī)定“工抵房”發(fā)生時(shí)，增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅均應(yīng)視同銷售確認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)銷售收入。和正常的銷售確認(rèn)沒有太大的區(qū)別，因?yàn)樯婕暗降仲~工程款，可能會(huì)引起注意的就是“工抵房”的單價(jià)是否公允的問題，這里是需要注意一下的地方。另外一個(gè)就是土地增值稅清算扣除風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)楦鶕?jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)〔2006〕187號)以及《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時(shí)計(jì)算與清算項(xiàng)目有關(guān)的扣除項(xiàng)目金額，應(yīng)根據(jù)土地增值稅暫行條例第六條及其實(shí)施細(xì)則第七條的規(guī)定執(zhí)行。除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證;不能提供合法有效憑證的，不予扣除?！彼栽谡麄€(gè)業(yè)務(wù)鏈條要完整，比如抵賬的協(xié)議（要詳細(xì)規(guī)定抵賬金額、不動(dòng)產(chǎn)具體位置、單價(jià)、總價(jià)），相關(guān)的應(yīng)付工程款的原始憑據(jù)等，確保其能夠在土地增值稅清算過程中能夠扣除其相關(guān)成本。

二、但是實(shí)務(wù)過程中，建筑方往往是將“工抵房”再次出售，如果建筑方和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已經(jīng)完成相關(guān)的抵賬手續(xù)，那么將建筑方將會(huì)涉及到二手房銷售的涉稅問題，除非只簽署協(xié)議，賬務(wù)上未進(jìn)行處理，也未進(jìn)行網(wǎng)簽備案。那么在此情況下，建筑方會(huì)涉及相關(guān)稅費(fèi)如下：

1.增值稅及附加稅：

施工方要按國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布《納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務(wù)總局公告2016年第14號）第三條：“　(四)一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年4月30日前自建的不動(dòng)產(chǎn)，選擇適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，按照5%的預(yù)征率向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。(五)一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年5月1日后取得(不含自建)的不動(dòng)產(chǎn)，適用一般計(jì)稅方法，以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除不動(dòng)產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額，按照5%的預(yù)征率向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅?！毕驒C(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅時(shí)，同樣也要考慮“營改增”前后的問題，所涉及的稅率有所不同，所以要注意一下。

2.企業(yè)所得稅：

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)取得財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓等所得企業(yè)所得稅處理問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2010年第19號）規(guī)定，企業(yè)取得財(cái)產(chǎn)（包括各類資產(chǎn)、股權(quán)、債權(quán)等）轉(zhuǎn)讓收入，不論是以貨幣形式、還是非貨幣形式體現(xiàn)，除另有規(guī)定外，均應(yīng)一次性計(jì)入確認(rèn)收入的年度計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。

3.土地增值稅：

《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財(cái)稅[2006]21號）：“二、關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目的計(jì)算問題　納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價(jià)格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，《條例》第六條第(一)、(三)項(xiàng)規(guī)定的扣除項(xiàng)目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算。對納稅人購房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計(jì)5%的基數(shù)?！τ谵D(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評估價(jià)格，又不能提供購房發(fā)票的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可以根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》(以下簡稱《稅收征管法》)第35條的規(guī)定，實(shí)行核定征收?！?/p>

4.印花稅：

根據(jù)《中華人民共和國印花稅法》相關(guān)規(guī)定，土地使用權(quán)、房屋等建筑物和構(gòu)筑物所有權(quán)轉(zhuǎn)讓書據(jù)（不包括土地承包經(jīng)營權(quán)和土地經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)移）按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)所列的金額的萬分之五繳納印花稅，不包括列明的增值稅稅款。

三、可見如果施工方將“工抵房”簽到自己名下，再出售的話，可能涉及二手房銷售的涉稅問題，怎么樣才能夠使企業(yè)避免這樣的問題出現(xiàn)呢？施工方可以在找到潛在客戶后，客戶通過房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購買其房屋，然后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其購房款專項(xiàng)工程款付給相應(yīng)的施工方，從而避免的重復(fù)納稅的情況，在這種狀態(tài)下，可以避免站在企業(yè)角度思考去重復(fù)納稅的情況，施工方充當(dāng)?shù)囊粋€(gè)“免費(fèi)中介”的角色，這樣既不增加企業(yè)負(fù)擔(dān)，也可以避免稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，其實(shí)相對來說還是比較穩(wěn)妥的。

文章轉(zhuǎn)自：趙捷地產(chǎn)財(cái)稅