問題內(nèi)容：我司于2024年度通過招拍掛獲取了3塊翔安地塊，土地出讓協(xié)議均約定配建的生鮮超市、便利店及托育機構(gòu)，由產(chǎn)權(quán)接收單位廈門市城建按照每平米地價5047元+建安2500元的價格，與我司進行結(jié)算；

提問如下：

1、土地增值稅清算及企業(yè)所得稅匯算時，配建的生鮮超市、便利店及托育機構(gòu)成本，是否按照出讓協(xié)議約定的：每平米地價5047元+建安2500元進行分攤？還是仍然認為該部分屬于公共配套，其成本均攤給其余可售商品？

2、增值稅正式申報時，地價抵減銷項稅額，該部分的地價抵減稅額是否按照出讓協(xié)議約定的每平米地價5047元進行抵減？還是該部分不計入地上總可售面積、也不計算地價抵減稅額？

3、該部分是否會跟競配建一樣，需要視同土地取得成本，補繳契稅？如果需要的話，如果確認補繳契稅的稅基金額？

答復(fù)內(nèi)容：國家稅務(wù)總局廈門市12366納稅服務(wù)中心答復(fù)：尊敬的納稅人（扣繳義務(wù)人、繳費人）您好！您提交的網(wǎng)上留言咨詢已收悉，現(xiàn)答復(fù)如下：

1、根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號，國家稅務(wù)總局公告2018年第31號修改）第四條第三項：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場(庫)、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：1.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除;2.建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除;3.建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計算收入，并準予扣除成本、費用?！?/p>

2、根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第18號）第四條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人（以下簡稱一般納稅人）銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目對應(yīng)的土地價款后的余額計算銷售額。銷售額的計算公式如下：

銷售額=（全部價款和價外費用-當(dāng)期允許扣除的土地價款）÷（1+11%）

具體請攜帶相關(guān)材料，咨詢主管稅務(wù)機關(guān)。

3、《財政部 稅務(wù)總局關(guān)于貫徹實施契稅法若干事項執(zhí)行口徑的公告》（財政部稅務(wù)總局公告2021年第23號）第二條第（五）款規(guī)定，土地使用權(quán)出讓的，計稅依據(jù)包括土地出讓金、土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、征收補償費、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費、實物配建房屋等應(yīng)交付的貨幣以及實物、其他經(jīng)濟利益對應(yīng)的價款。

接收單位接收配建的生鮮超市、便利店及托育機構(gòu)時支付了每平米7547元的對價，若該價格屬于市場公允價格，則屬于正常的銷售行為，無需視同土地取得成本補繳契稅；若該價格低于市場公允價格，則需將差額視為土地取得成本，補繳契稅。具體請攜帶相關(guān)材料，咨詢主管稅務(wù)機關(guān)。

感謝您的咨詢！上述回復(fù)僅供參考，若您對此仍有疑問，請聯(lián)系廈門稅務(wù)12366納稅服務(wù)熱線或主管稅務(wù)機關(guān)。

實物配建契稅

問題內(nèi)容：限地價、竟配建租賃房或人才房拿地模式下，根據(jù)土地合同要求建造的租賃房、人才房等，建成后需無償移交政府，請問：

1、按土地合同要求進行的實物配建是否應(yīng)繳納契稅？

2、如果需要繳納契稅，應(yīng)在拿地時點還是移交時點繳納，計稅依據(jù)是建造成本價還是移交時點的市場價格？

3、2021年9月1日前的實物、配建是否可以不繳納契稅？

答復(fù)內(nèi)容：

（1）根據(jù)《財政部 稅務(wù)總局關(guān)于貫徹實施契稅法若干事項執(zhí)行口徑的公告》（財政部稅務(wù)總局公告2021年第23號）第二條第（五）款規(guī)定，“土地使用權(quán)出讓的，計稅依據(jù)包括土地出讓金、土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、征收補償費、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費、實物配建房屋等應(yīng)交付的貨幣以及實物、其他經(jīng)濟利益對應(yīng)的價款?！薄Ｍ恋睾贤筮M行的實物配建應(yīng)繳納契稅。

（2）按照合同或相關(guān)協(xié)議中約定的建造成本，在辦理土地使用權(quán)權(quán)屬登記手續(xù)前繳納契稅。

（3）根據(jù)《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于國有土地使用權(quán)出讓等有關(guān)契稅問題的通知》（財稅〔2004〕134號）第一條規(guī)定，“出讓國有土地使用權(quán)的，其契稅計稅價格為承受人為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟利益?！薄?021年9月1日前的實物配建屬于征稅范圍，應(yīng)繳納契稅。

感謝您對稅務(wù)工作的理解與支持。

國家稅務(wù)總局大連市稅務(wù)局

關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)配建人才房稅務(wù)處理

問題內(nèi)容：您好!我想請教下，通過土地招拍掛取得土地，需配建10%人才房，這部分房產(chǎn)建成后都是無償移交當(dāng)?shù)卣ㄕ脚_公司），房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)配建人才房是作為公共配套處理，還是視同銷售。作為公共配套，成本是否可以在所得稅和土地增值稅扣除；如果是視同銷售，涉及增值稅、所得稅、土增值稅如何定價是、扣除？目前的政策依據(jù)列一下。

答復(fù)內(nèi)容：感謝您的咨詢！因上述問題有待與您進一步確認，我們已通過電話形式答復(fù)，若您對此仍有疑問，請聯(lián)系江西稅務(wù)12366或主管稅務(wù)機關(guān)。