巴西知名開發(fā)商Cyrela在圣保羅Pinheiros區(qū)的新辦公樓項目雖迅速實現(xiàn)滿租，Nubank占據(jù)23層中的17層，但公司明確表示不會繼續(xù)擴張寫字樓市場。CFO Miguel Maia Mickelberg指出，該項目僅作為特定地塊的戰(zhàn)術(shù)性開發(fā)，旨在快速變現(xiàn)而非長期持有資產(chǎn)。

盡管租賃需求旺盛，Cyrela認為商業(yè)地產(chǎn)的租金回報率遠低于其核心住宅業(yè)務(wù)的凈資產(chǎn)收益率（ROE）。2025年，Cyrela的ROE高達22.3%，而持有辦公樓等長期資產(chǎn)將拉低整體資本效率。因此，公司計劃待市場利率環(huán)境有利時，擇機出售該資產(chǎn)以回籠資金。

巴西房地產(chǎn)市場的開發(fā)模式與REITs不同，開發(fā)商更傾向于“拿地-開發(fā)-銷售-回款”的短周期循環(huán)。Cyrela在2025年實現(xiàn)了130億雷亞爾的新項目啟動，創(chuàng)下歷史新高，但受高利率環(huán)境影響，資產(chǎn)出售需等待更合適的時機，以避免折價損失。

2025年，Cyrela凈利潤達20億雷亞爾，同比增長22%，創(chuàng)下公司新紀錄；營收增長18%至94億雷亞爾。然而，銷售面積僅微跌1%，顯示市場增速已從2024年的爆發(fā)期回歸平穩(wěn)。庫存因新盤放量而增加約50%，現(xiàn)金流也降至6500萬雷亞爾，主要受高額分紅（14億雷亞爾）影響，導(dǎo)致杠桿率升至21.5%。

面對圣保羅等地可能出現(xiàn)的審批暫停等監(jiān)管不確定性，Cyrela表示目前未受實質(zhì)影響。公司戰(zhàn)略清晰：堅持住宅主業(yè)，將商業(yè)項目作為補充，避免資本沉淀。對于中國房企而言，在存量時代更需警惕低效資產(chǎn)占用，通過靈活退出機制優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，將資源集中于高周轉(zhuǎn)、高回報的核心業(yè)務(wù)，方能在波動市場中保持韌性。